권리금 회수기회 방해받았을 때, 임대인 상대로 손해배상청구소송 하여 권리금 제대로 받으려면
안녕하세요, 민사전문변호사 서범석변호사입니다.
자영업을 하시는 분들에게는 한 곳에서 오랜기간 쌓아 온 고객들의 신뢰와 가게의 명성이 가장 큰 자산이라고 할 수 있습니다.
그렇기 때문에 어떠한 사정으로 가게를 이전하거나 점포정리 하게 되었을 때에는 뒤이어 가게를 운영해 갈 신규임차인으로부터 '권리금' 명목으로 금전적 보전을 받을 수 있는데,
'권리금'에는 점포 내에 설치된 인테리어나 설비 등만을 이전하는 명목으로 지불하는 '시설권리금'과, 기존에 쌓아 온 노하우, 고객데이터, 입지조건 및 명성 등을 이전하는 명목으로 지불하는 '영업권리금'이 있어서 임차인으로서는 권리금은 사업을 이전 또는 폐업하는 데에 있어서 매우 중요한 요소라고 할 수 있습니다.
임대인이 권리금 회수기회를 방해했습니다! 손해배상청구로 권리금 제대로 돌려받으려면?
특히 임차인 스스로가 원해서 가게를 이전, 폐업하게 된 것이 아니라 임대차계약을 종료하길 원하는 임대인으로 인하여 어쩔 수 없이 가게를 이전, 폐업하게 되었다고 한다면 임차인으로서는 그 손해가 막대하기 때문에 권리금으로라도 제대로 받길 원하실 수밖에 없을텐데요,
상가건물임대차보호법에서도 이러한 임차인의 노력과 손해를 보호할 목적으로 별도로 '권리금회수기회 보호' 규정을 두면서 임차인으로 하여금 권리금으로라도 그 손해를 보전할 수 있도록 하고 있습니다.
통상적으로 권리금은 임차인이 해당 가게를 인수할 신규임차인을 직접 구하고 신규임차인과 권리금 액수에 대해 협의한 뒤 임대인에게 신규임차인을 소개, 임대차계약을 체결하도록 함으로써 신규임차인으로부터 권리금을 지급받게 됩니다만
임차인이 소개한 신규임차인과 임대인이 임대차계약을 체결하지 않는다면 임차인으로서는 신규임차인과 협의한 내용이 무용지물이 될 뿐만 아니라 자칫 잘못하면 권리금을 회수할 기회조차 갖지 못 하고 임대계약 기간이 종료되어 임대인에게 가게를 인도해야 합니다.
그렇기 때문에 앞에서도 말씀드렸다시피 상가건물임대차보호법에서는 임대인으로서는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하려는 것을 방해해서는 안 된다는 별도의 규정을 두고 있지만,
현실에서는 종종 임대인이 갖가지 이유를 들며 신규임차인과의 임대계약을 맺지 않으면서 임차인이 권리금을 회수하는 기회를 방해하고 있어 분쟁이 발생하곤 하는데,
최근 인천민사전문변호사인 제게 도움을 요청하신 의뢰인 또한 임대인이 임대계약을 종료하겠다고 고지하였으면서도 갖가지 까다로운 조건들을 내세우며 의뢰인이 소개한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 극심한 스트레스에 시달리던 중
주변 이웃들로부터 "임대인이 자기 아들에게 가게자리를 주기 위해서 임대계약을 종료한 것이며, 절대 의뢰인이 소개한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않을 것이다"는 이야기를 듣게 되어 법적 대응하고자 제게 연락주신 일이 있었습니다.
법에서 정하는 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 거절할 수 있는 정당한 사유
상가건물임대차보호법에서는 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 체결하지 않거나, 체결하지 않으려고 함으로써 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해하여서는 안 된다고 규정하면서도,
아래에 해당하는 경우에는 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않는 등에 있어 '정당한 사유'가 된다고 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 참조).
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
따라서 위의 경우에 해당하지 않는데도 불구하고 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절하거나, 임대차계약을 체결하지 않을 목적으로 여러 까다로운 조건을 내놓는다거나 여러 변명, 이유를 들어 임대차계약을 체결하지 않으려고 한다면 법적으로 강력히 대응하셔야 할 것이며
상가건물임대차보호법에서는 임대인이 권리금회수기회보호 규정을 위반하여 임차인으로 하여금 권리금을 회수할 기회를 방해하였을 시에는 "임대인이 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 명시하고 있는바, 임차인으로서는 임대인에게 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 손해배상 청구를 하실 수 있다고 할 것입니다.
임대인이 자녀에게 가게를 임대해주고자 임대차계약을 종료했다면 법적으로 어떠한 요구를 할 수 있을까?
의뢰인께서는 임대인 소유의 가게라고는 하지만 아무것도 없던 자리에 의뢰인께서 새로 시작하시면서 입소문이 퍼져 고객이 많아졌을 뿐만 아니라 주변에도 괜찮은 가게들이 자리를 잡았다고 말씀하시면서 혹시라도 임대인이 자신의 가족에게 가게자리를 주기 위해서 자신과의 임대차계약을 종료한 데에 대하여 어떠한 법적 대응을 할 수 있는 방법이 없는지도 문의주셨는데요,
만약 전체 임대차기간이 10년이 초과하였다고 한다면 아무리 의뢰인께서 해당 가게자리의 입지를 다지고, 주변을 활성화 하는 데에 기여하셨다 하더라도 임대인으로서는 의뢰인과의 임대차계약을 유지, 존속할 책임을 다하였기 때문에 더이상 계약갱신을 요구할 수 없다고 할 것이며
다만 앞에서 말씀드린 것처럼 임대인이 의뢰인께서 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 자신의 아들과 임대차계약을 체결하거나 본인 스스로 해당 가게자리에서 영업할 예정이라고 한다면 임대인의 자녀 혹은 임대인으로부터 권리금 상당의 금원을 반드시 지급받으셔야 할 것입니다.
권리금 회수기회를 방해한 임대인, 최대한 손해배상금 인정받으려면
결국 의뢰인으로서는 권리금 회수기회를 방해한 임대인을 상대로 '손해배상청구'의 방법으로 법적대응하시어 권리금 상당의 금원을 배상 받으실 수 있을텐데,
손해배상청구를 하더라도 상대방측은 권리금 회수기회를 방해하였다는 것 자체를 부인하거나, 혹은 일부 손해배상의 책임을 인정한다 하더라도 그 금액을 최소화하기 위한 여러 논리, 근거를 제시할 가능성이 높기 때문에 미리 민사전문변호사의 조력을 받아 이에 대한 대응논리와 근거를 마련하셔야 성공적인 소송이 될 수 있습니다.
따라서 권리금 회수기회를 방해한 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 진행하실 때에는,
1. 이전 신규임차인과 권리금을 협의한 내용(금액과 함께 해당 금액이 산출된 근거까지)
2. 임차인으로서 임대기간동안 가게의 가치를 상승시킨 노력과 결과(주변 상권 형성과정 등 객관적 근거 포함)
3. 주변 상인들의 증언
4. 주변 상권의 권리금 시세
5. 시설권리금이 포함되어 있을 시 해당 시설의 객관적 가치 증명(매입 시 금액, 사용연한 등)
등의 자료를 준비하시어 상대방 반론에 대비하시길 추천드리며 각 가게, 점포에 맞는 추가적인 자료나 논리구성이 필요할 수 있으니 소송 전에는 반드시 민사전문변호사에게 상담을 받으시고, 법리적 조언을 구하신 후 소송을 준비, 대비하시길 추천드립니다.
감사합니다.