점유취득시효 소유권분쟁, 이웃이 내 땅을 침범해놓고 소유권 주장한다면?
안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
민사전문변호사인 제게 '토지분쟁', '부동산분쟁'으로 자문을 요청주시는 사례가 많습니다.
특히 부동산의 경계를 맞닿고 있는 이웃의 경우 고의로, 혹은 실수로 경계를 침범하는 일이 얼마든지 발생할 수 있는 만큼 관련 사안으로 제게 상담을 받고자 인천송도 사무실을 방문하시는 분들이 적지 않은데
최근에도 토지 경계를 침범한 이웃이 '점유취득시효 만료'를 주장하면서 그 소유권 갈등이 벌어져 제게 자문을 요청주신 의뢰인이 계셨습니다.
점유취득시효 만료에 따른 소유권 분쟁, 억울하다면?
얼마 전 인천민사전문변호사인 제게 자문을 요청하신 의뢰인께서는 절친했던 이웃과 토지 소유권 문제로 완전히 관계가 틀어져 소송까지 염두하시고 저를 찾아오셨습니다.
(사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계 각색 후 소개합니다)
사실관계에 대해 들어보니, 의뢰인께서는 20여년 전 자녀문제로 서울 수도권으로 이주하였고, 고향의 토지를 관리할 사람이 없어 고민하던 차에 오래 전부터 가족끼리 절친한 사이였던 이웃이 "걱정말라"며 옆에서 잘 관리해주겠다고 제안하여 부탁을 해 둔 상태였고, 자신의 토지를 잘 관리해 준 이웃에게 늘 고마운 마음을 갖고 계셨는데
그런데 세월이 지나면서 이웃은 해당 토지에 농사를 좀 지어도 되냐, 조그맣게 비닐하우스 가져다 놓아도 되냐 면서 하나 둘씩 개인적으로 토지를 사용하는 범위가 넓어지더니 시간이 갈수록 의뢰인에게 동의도 구하지 않고 나무를 심는다거나, 작물을 심어 수익을 올리는 등 마치 의뢰인의 토지를 자신의 토지처럼 사용하였고
해당 토지가 개발된다는 호재가 퍼지자 급기야 이웃은 '점유취득시효 만료'를 주장하면서 의뢰인의 토지에 대해 소유권까지 주장하기에 이르러 답답한 마음을 호소하며 저를 찾아 오시게 된 것이었죠.
의뢰인으로서는 믿었던 이웃으로부터 배신을 당하였다는 깊은 상실감을 느낄 뿐만 아니라, 자칫 잘못하다가는 수십억원에 달하는 재산까지 빼앗길 수 있겠다 싶어 저를 찾아오셨다고 말씀하시며 법적으로 소유권을 지킬 수 있는 방안에 대해 문의주셨습니다.
점유취득시효란 무엇인가?
점유취득시효에 대해 생소하신 분들도 계실 것 같은데, 의뢰인 사건에서 이웃측이 주장하고 있는 '점유취득시효'란,
민법에서는 '점유를 통해 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 조건'을 규정해 둔 바 있으며 관련 규정을 살펴보면
"20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다"고 규정하고 있어서 만약 이웃이 주장하는대로 20년간 의뢰인 소유의 토지를 평온하게, 공공연하게 소유하고 있었다고 한다면 민법에 의거해 이웃은 '점유취득시효에 따른 소유권'을 주장할 수 있을 것입니다.
점유취득시효 만료에 따른 소유권이 인정되려면
다만 점유취득시효에 따른 소유권이 인정되려면 단순히 20년간 평온하게, 공공연하게 토지를 이용, 소유한 것만으로는 불가능하고 법리적으로 그 요건을 충족하여야 하는데
민법상 점유취득시효에 따른 소유권이 인정될 수 있는 법리적 요건을 정리하자면
(1) 20년 이상
(2) '소유의 의사'를 가지고
(3) 평온하고 공공연하게 '자주점유'한 경우에 그 소유권이 인정될 수 있다고 할 것이며
여기서 말하는 '자주점유'란, 부동산의 소유권을 기록하는 등기부등본과는 별개로 부동산을 '실제 점유하는 자'가 등기부상 소유자와 다름없이 '실질적인 소유, 지배의 의사'를 가지고 부동산을 점유하는 것을 의미하며
따라서 만약 의뢰인의 토지에 대한 소유권을 주장하는 이웃이 20년 이상 의뢰인 토지를 사용하면서 사실상 자신의 토지로서 사용, 점유, 지배하였다고 한다면 자칫 잘못하다간 민법상 '점유취득시효에 의한 소유권'을 인정받아 소유권을 넘겨주어야 할 수도 있는 것이었죠.
타인의 토지라는 사실에 대한 인식이 있었다면 '자유점유' 인정 안 될 수 있어
단, 단순히 점유자가 '내 소유의 토지인 것처럼' 사용했다고 해서 '자주점유'가 인정되는 것은 아니고,
만약 토지를 점유, 지배, 사용하는 점유자가 사실상 해당 토지가 다른 사람의 토지라는 사실을 인식하고 있는 상태에서 소유자의 동의를 구하지 않고 무단으로 점유, 사용하였다거나 무상 대여하였던 것이었다면 이는 자주점유가 아닌 '타주점유'로서 점유취득시효가 인정되지 않는다고 할 것이며
실제로도 법원에서는 토지 침범에 따른 소유권 분쟁에서 토지를 침범한 원고가 '토지를 소유의 의사를 가지고 20년 이상 점유하였다'면서 그 소유권을 주장하였으나
법원은 "기존에 토지를 점유하던 자가 사전에 토지 소유자의 토지를 침범하고 있다는 사실을 알고 있었던 것으로 보인다"면서 이는 자주점유가 아닌 '타주점유'에 해당하여 점유취득시효를 충족하지 않는다고 판단, 원고의 소유권 주장을 기각한 사건이 있었으므로
점유취득시효에 따른 소유권 분쟁에서는 그 점유자가 진정으로 '소유의 의사'를 가지고 점유, 지배, 사용하였는지 여부가 그 결과에 가장 중요한 영향을 미친다고 할 것입니다.
점유취득시효에 따라 소유권 분쟁 승소하려면
따라서 만약 인천민사전문변호사 제게 자문을 구하신 의뢰인과 같이 이웃 혹은 타인과 토지의 점유 및 소유권 관련하여 갈등을 겪고 계시다고 한다면
가장 먼저 민사전문변호사에게 '점유취득시효'가 인정될 만한 사안인지를 확인하시고, 토지를 점유하고 있는 자는 '자주점유'를 입증하기 위해 여러 증거자료들을 제출할 가능성이 높으므로
변호사의 도움을 받아 상대방이 사건 토지의 소유권을 정확이 인지하고 있었던 사정이나, 초기에 대여의 개념으로 토지를 사용하였던 사정 등 '타주점유'였다는 사실을 법적으로 인정받을 만한 구체적인 증거들을 수집하는 데에 주력하시고,
특히 공인중개사나 지역 어른들, 친인척 등 사건 토지에 대해 알고 있는 주변인들의 증언 등을 통해 사건 토지의 소유권을 명확히 함으로써 점유취득시효를 주장하는 상대방으로부터 토지의 소유권을 지켜내셔야 할 것입니다.
또한, 만약 토지의 소유권이 인정되어 상대방으로부터 토지를 인도 받게 될 경우에는 무단으로 토지를 사용했던 기간동안 '토지 임대료' 상당의 부당이득금 반환을 청구하는 것도 검토해보실 수 있으니
위 내용들을 참고하시고 토지 침범, 무단점유 등과 관련한 분쟁을 겪고 계시는 분들은 먼저 민사전문변호사에게 사건 토지의 현황, 점유목적, 점유기간 등에 따른 점유취득시효 만료여부를 검토받아보시고, 그 결과에 따른 법적 대응방안을 수립하시어 문제상황을 해결하시기 바랍니다.
감사합니다.