임차인의 원상회복의무와 보증금반환 분쟁 사례
안녕하세요. 민사소송전문변호사 서범석변호사입니다.
전세를 살아 보셨거나 업무 때문에 상가나 사무실을 임대하여 사용해보신 분들께서는 '보증금'이 얼마나 중요한지 실감하실텐데요, 며칠 전에도 절친한 지인이 전셋집을 보러 다니는 중에 빌라건물에 융자가 많이 껴 있어 보증금을 나중에 못 받는 일이 발생할까봐 불안하다며 몇 가지 법률적으로 궁금한 점을 물어보고 싶다면서 전화를 주었던 일이 있었습니다.
특히 보증금은 월세와 달리 적게는 수백만원에서부터 많게는 수억, 수십억까지도 되기 때문에 세입자 입장에서는 보증금 반환에 대해 매우 민감할 수밖에 없는데요.
얼마 전에는 제 사무실이 있는 인천 인근의 부천지역 내 단독주택에 거주하시는 의뢰인께서 집주인과 심한 갈등을 겪고 있어 인천부천맘카페와 주변분들에게 자문을 구하던 중 저를 소개 받으셔서 상담차 방문주신 일이 있었습니다.
"집 옮길 거라고 몇 달 전부터 얘기했는데 이제와서 사소한 것 하나하나 고쳐 놓으라고 하면서 보증금을 안 빼주는데 저 진짜 어떻게 해야 하나요? 새로 계약한 집 잔금도 못 치르게 생겼는데 큰일이에요.."
집주인과 갈등을 겪다가 도저히 안 되겠다는 생각으로 변호사를 알아보던 중 인천민사전문변호사 서변호사 소개를 받고 인천 학익동까지 방문하신 의뢰인께서는 현재 거주하는 주택에 묵시적 연장기간까지 하여 약 5년을 거주하셨고, 자녀가 올해 학교를 입학하면서 이사를 결심하고는 집주인에게 약 6개월 전부터 아이 학교 문제로 이사를 가야 하니 이번 계약기간이 만료되면 종료하는 것으로 하겠다고 몇 번이나 통보하셨습니다.
그런데 당시에는 별다른 반응이 없던 집주인은 의뢰인께서 새로 이사갈 집을 계약하고 이사날짜를 통보하자 그때부터 집의 바닥, 계단, 창틀, 내벽 도배까지 하나하나 문제를 삼더니 하루는 무슨 리스트를 작성하여 의뢰인에게 문자로 발송, “집 빼기 전까지 아래 내역들을 모두 수리해 줄 것을 요청합니다.” 라고 하면서 임차인의 원상복구 의무를 들어 의뢰인을 괴롭혔고,
혹시나 수억에 달하는 보증금을 못 받아서 이사갈 집의 잔금을 못르게 될까봐 두려웠던 의뢰인은 집주인의 ‘리스트’ 중 대부분을 수리완료하여 통보하였으나, 집주인은 나머지 리스트의 항목 수리요구는 물론 수리완료된 사안에 대해서도 이전 자재와 재질이 다른 것 같다, 색이 미묘하게 다르다는 등의 트집을 잡으며 원상복구를 제대로 해놓지 않으면 보증금을 돌려 줄 수 없다고 의뢰인을 압박하는 상황이었습니다.
임차인의 원상복구의무, 도대체 어디까지?
물론 집주인의 주장처럼 임차인에게도 원상복구의무라는 것이 있습니다.
일반적으로는 임대차계약서에 “임대차 계약 종료 시 임차인은 임대목적물을 인도받았을 당시 의 상대로 원상회복하여 반환한다.”는 등의 조항이 포함되어 있을 뿐만 아니라 민법에서도 명확하게 차주가 차용물을 반환할 때에는 이를 원상회복해야 할 의무가 있다고 규정하고 있기 때문에(민법 제615조) 임대목적물(주택, 상가, 사무실 등)을 임차하였다가 임대인에게 반환할 때에는 반드시 임대목적물을 원상회복하고 반환해야 할 것입니다.
민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
다만 원상회복에도 그 수준이나 범위가 있을 것인데,
의뢰인의 집주인처럼 사소한 것 하나까지도 원상회복 의무를 강요하면서 모든 것을 새것으로 교체해달라고 요구하는 등 상식의 범위를 벗어난 요구, 요청을 할 때에는 어떻게 해야 할까요?
과거에 민사소송전문변호사인 저 서범석변호사에게 다급히 도움을 요청주셨던 의뢰인 중에는 임대인이 갑자기 전세를 월세로 전환해달라는 요청을 하여 어쩔 수 없이 이사를 결정하였는데, 임대인이 보증금을 반환해주지 않아 정신적, 금전적 손실을 입고 계신 분이 계셨었는데요.
당시 의뢰인을 대리하여 임대인을 상대로 한 임대차보증금반환소송을 제기하였더니 상대방인 임대인측은 되려 제 의뢰인에게 임대목적물의 원상회복의무를 이행하지 않았으므로 임대보증금에서 원상회복비가 공제되어야 한다”는 주장을 하였던 적이 있었습니다.
보증금 반환과 임차인의 원상회복의무와 관련하여 상대측과 치열한 공방을 벌이면서 민사소송전문변호사인 저는
“임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임대목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임대목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차 계약의 본질상 당연하게 예정된 것이므로 임차인에게 통상의 손모로 인한 부분까지 원상회복해야 할 의무는 없다”는 취지로 변론하였고,
당시 사건을 맡았던 인천지방법원 재판부에서는 서범석변호사의 변론을 인정하면서 원고(의뢰인)가 통상의 손모 범위를 넘는 손상을 가하여 피고(임대인)의 주장과 같은 손해배상채무를 부담한다고 인정할 증거가 부족하다고 판단, 피고는 원고에게 임대차보증금을 지급할 것을 선고하는 동시에 소송비용의 90%를 피고가 부담할 것을 선고한 사례가 있었습니다.
보증금을 빌미로 과도한 원상회복을 요구하는 임대인 대응방법은?
따라서 위 상담사례의 의뢰인께도 일단 아직 집을 이사하는 날이 도달되지 않은 상태였기 때문에 임대인과 갈등을 격화시키기 보다는 문서를 통한 대화와 협의를 진행하실 것을 조언드리며, 민사소송전문변호사 서변호사가 개입, 정식으로 내용증명을 작성하여 임차인의 원상회복의무 범위와 임대인의 보증금반환 의무를 명시하여 임대인에게 발송하여 문제해결을 도와 드렸는데요.
좀 더 구체적으로 보증금을 빌미로 과도하게 원상회복을 요구하는 임대인이나, 아니면 원상회복비용이라면 이를 공제하고 보증금의 일부만 반환한 임대인에 대응하는 방법 및 소송전략을 조언드리면,
① 먼저 임대인이 요구하는 원상회복부분을 사진이나 동영상으로 촬영하여 증거로 남겨두시고, 특별히 임대기간동안 임차한 주택, 상가, 사무실 등의 구조나 기능을 변경하여 원상회복이 필요했던 부분(예를 들어 문을 떼고 사용하였다거나 가벽을 설치하여 공간분리를 했던 부분 등)에 대해서도 원상회복 전과 후의 모습을 사진, 또는 동영상으로 촬영하여 남겨두셔야 합니다.
② 이러한 증거들과 함께 임대인이 요구하는 수리나 회복을 요구하는 부분들이 대부분 일상생활의 사용에 의하여 발생할 수밖에 없는 손상, 마모 부분에 해당하며, 진정으로 원상회복이 필요한 부분은 이미 원상회복을 완료하였고 이에 대하여 임대인에게 고지하였다는 점을 임대인과 나눈 음성통화 녹음자료나 문자메시지 캡처자료 등을 통하여 주장, 입증하셔야 합니다.
③ 또한 원상회복을 하였음에도 불구하고 임대인이 미묘한 색깔 차이나 재질차이로 재복구, 수리를 요구한다면 육안으로 판단하였을 때 임대목적물을 인도받았을 당시 상태와 다르다는 점을 구분하기 어려울 정도로 흡사하고, 또 임대목적물에 사용된 자재는 생산 및 판매가 중단된 제품으로 임대인이 주장하는 바와 같이 동일한 제품으로 원상회복이 어려운 점 등 합리적으로 납득 가능할 만한 이유를 논리정연하게 소명하시길 바랍니다.
④ 마지막으로 임대인이 원상회복비용을 공제하고 보증금을 반환한 사안으로 갈등을 겪고 계시다면, 임대인이 주장하는 원상회복부분과 구체적인 수리내역 및 비용을 임대인에게 요청하시고, 온라인검색 등을 통하여 시세대비 현저히 비싸게 수리비용이 책정된 점 등을 파악하시어 반박하시거나 혹은 임대인이 원상회복을 했다는 부분은 일상생활의 손상, 마모에 해당하는 부분으로 임차인에게 책임이 부여될 정도의 손상이 아니라는 점을 입증하시어 보증금 반환을 이끌어내셔야 합니다.
보증금을 둘러싼 임대차분쟁,
나에게도 언제든 일어날 수 있는 사안이오니 위 내용을 꼭 참고하여 주시길 바라며 임대인과의 분쟁은 자칫하다가 시간적, 재산적으로 큰 손실을 초래하거나 또는 명예훼손, 모욕, 폭행상해 등의 형사사건까지도 발생할 염려가 큰 사건이므로 반드시 임대차분쟁변호사, 민사전문변호사와 상의하시고 조언과 조력을 받아 해결하실 것을 권고드립니다.
