안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
근래 몇 년 사이 전세사기 사건으로 전국이 떠들썩했죠.
인천빌라왕사건이나 수원전세사기 시건 등 화제가 된 사건들의 피해액을 합산하면 수백억원 대에 이르는 것으로 알고 있는데, 사실 이렇게 사회적으로 화제가 된 사건들 이외에도 형사전문변호사이자 민사전문변호사인 제게 따로 상담, 소송을 의뢰주시는 건들만 보더라도 전국적으로 수많은 전세사기 사건이 있었으며, 이 글을 쓰고 있는 현재에도 계속적으로 발생하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
이러한 전세사기 사건이 지속적으로 발생함에 따라 전세사기 피해자분들의 법률자문 요청 이외에도 불안한 부동산중개물을 소개, 중개한 공인중개사에 대한 법적 대응 건수도 증가하고 있어 임대인을 상대로 한 법적대응 및 공인중개사에 대한 공인중개사법 위반행위 손해배상청구소송 등의 사건 문의 및 의뢰가 계속해서 증가하고 있는데요,
불안한 중개물을 정확한 확인없이 소개, 중개한 공인중개사에 대해서는 분명 적극적인 법적대응을 통해 그 책임을 물어야 할 것이지만,
사실 공인중개사 입장에서도 확인할 수 없는 자료들이 많을 뿐만 아니라 임대인의 협조 없이는 정확한 사실관계 확인이 어려워 어쩔 수 없이 중개물에 대한 좀 더 자세한 확인을 할 수 없었을 뿐인데 임대인에 준하는 전세사기 피해보상을 해주거나 심지어는 형사처벌을 받아야 할 억울한 상황에 처한 공인중개사 분들도 많아 관련 사건 문의도 늘어나고 있는 실정입니다.
전세사기 피해 발생, 공인중개사법 위반 손해배상청구 당했으나 억울하다면?
최근 제게 도움을 요청하신 의뢰인께서도 공인중개사로서 중개물을 소개하고 임대계약을 체결하도록 도와드렸을 뿐인데, 임차인이 '전세사기'를 당한 것이 공인중개사가 그 역할을 성실히 수행하지 않았기 때문이라는 취지로 공인중개사인 의뢰인에 대해 수억원의 손해배상을 청구하기에 이르러 억울함을 호소하시며 저를 찾아오셨습니다.
의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계를 일부 각색하고 소개해드리면,
의뢰인은 공인중개사로서 임차인인 상대방의 의뢰를 받아 다세대 건물의 주택을 중개하면서 임대인으로부터 받은 정보 및 등기부등본, 건축물대장상의 정보를 있는 그대로 상대방에게 전달하였고, 거래가 성사되어 중개수수료를 받았을 뿐인데
이후 임대인이 소유 건물들을 담보로 받은 대출금을 갚지 못 해 건물들이 모두 경매로 넘어가고, 상대방은 보증금을 받지 못 할 상황에 처하자 상대방은 임대인에 대해 손해배상청구를 제기하면서
공인중개사인 의뢰인 또한 임대인 말만 믿고 제대로 주의의무 위반 등의 과실이 있다는 취지로 의뢰인을 상대로 손해배상청구소송을 하기에 이른 상황이었습니다.
특히 사건내용을 검토해보니 상대방측은 의뢰인이 건축물대장이나 등기부등본 등 임차인이 확인가능한 수준의 자료를 확인하였을 뿐
"이외에 임대인이 보유한 다세대 건물의 임차인 확정일자 현황이라던가 각 임차인들의 보증금 현황 등 좀 더 세부적인 자료는 확인하지 않은 채 임대인 말만 믿고 임차인 현황을 상대방에게 전달해주어 피해가 발생하였으므로 의뢰인으로서는 공인중개사로서 성실, 주의의무를 위반하였을 뿐만 아니라
부적절하고 불안한 중개물을 상대방에게 적극 권유함으로써 상대방의 피해를 야기하였으므로 의뢰인에게 큰 책임이 있다"는 취지로 주장하는 상황이었는데요
의뢰인께서는 공인중개사의 입장과 권한 범위 내에서 확인할 수 있는 사항은 모두 성실히 확인하고 고지하였음을 주장하시면서 억울함을 호소하셨습니다.
임차인 전세사기 피해, 공인중개사에게 책임 물을 수 있나?
실제로 위 사건 이외에도 전세사기 사건으로 형사전문변호사이자 민사전문변호사 제게 상담을 요청하시는 분들 중에서는 전세사기를 저지른 임대인 이외에도 중개물을 소개, 중개한 공인중개사에 대해서도 어떠한 법적 책임을 물을 수 있는지 문의하시는 분들이 꽤 많습니다.
만약 전세사기 사건에 있어서 공인중개사가 공인중개사법상 설명, 주의의무 등을 위반하여 임차인으로 하여금 손해를 발생시켰다고 한다면 법적으로 공인중개사법 위반에 따른 손해배상의 책임을 물을 수 있을텐데
공인중개사법에서는 개업공인중개사는
1) 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계
2) 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3) 기타 대통령령으로 정하는 사항 등에 대하여
정확히 확인하고, 중개의뢰인에게 이를 성실하고 정확하게 설명하며 토지대장등본, 부동산종합증명서, 등기부등본 등의 근거자료를 제시하도록 규정하면서 이를 위반하여 중개의뢰인에게 재산상 손해를 입힌 때에는 그 손해에 대한 배상을 하도록 하고 있는바
따라서 상대방측이 주장하는 바와 같이 의뢰인께서 공인중개사로서 위와 같은 사항들을 정확한 근거자료에 기반하여 확인하지 않은 채 임대인이 구두로 설명해주는 내용만을 가지고 임차인에게 정보를 제공, 설명해주었다고 한다면 공인중개사로서의 설명, 확인의무 위반으로서 손해배상의 책임을 져야 할 수도 있을 것입니다.
중개인으로서 설명, 주의의무 위반한 적이 없다면? 손해배상 책임은?
다만 의뢰인께서 주장하시는 바와 같이 공인중개사로서 확인하거나 발부받을 수 있는 자료에 기반하여 정확한 사실관계를 확인하였고, 이를 근거로 임차인에게 설명해주었다고 한다면 임대인의 손해배상 요구에 적극 방어하여 대응하셔야 하는데,
특히 제가 공인중개사법 위반 사건을 수행한 경험에 비춰 말씀드리면
공인중개사법위반에 따른 손해배상의 책임 사건에서는 공인중개사가 가진 권한 범위 내에서 확인할 수 있는 자료들을 충분히, 정확하게 확인하였고 이를 사실의 가감없이 중개의뢰인에게 구체적으로, 이해하기 쉽게 설명하였는지 여부가 관건일 뿐만 아니라 이에 대한 증명이 매우 중요하므로
건축물대장이나 등기부등본, 토지대장 등의 자료를 발급받은 기록과 더불어 이를 중개의뢰인인 임차인 등에게 설명한 사실을 입증할 수 있는 문자, 전화통화녹음, 카카오톡메시지 내용 등을 준비하시는 것이 중요하며
혹시라도 매매계약서, 임대차계약서 등 서류에 설명확인 규정 등이 있어 해당 내용에 임차인 등 거래당사자들이 서명한 사실이 있다고 한다면 훨씬 유리하다고 할 것입니다. (온라인 발급 시 발급기록을 확인할 수 있는 자료 등을 구비하시면 좋습니다)
공인중개사로서 확인할 수 있는 권한 범위 외의 자료라고 한다면 설명의무에 대해서는 적극 방어해야 승소 가능성 높아져
특히 공인중개사법 위반 사건에서 분쟁 당사자인 임차인 등은 중개사가 설명, 주의, 고지의무를 위반하였다고 주장하는 것이 대부분인데,
제게 도움을 청하셨던 의뢰인과 같이 공인중개사로서 확인가능한 서류 등은 모두 확인하여 설명하였고, 다만 임차인 등이 요구하는 추가 자료나 사실확인에 있어서 임대인 등 거래당사자가 협조하지 않아 발급 및 사실확인이 어려웠던 부분에 대해서는 공인중개사법 위반으로 보기 힘들다고 할 수 있으므로 민사전문변호사 등 법률전문가의 조력을 받아 상대방측의 주장을 적극 방어하셔야 합니다.
실제로 최근에 대전지방에서 있었던 공인중개사법위반에 따른 손해배상 사건에서 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못 할 상황에 처한 것이 공인중개사인 피고의 책임이라고 주장하면서
"공인중개사인 피고로서는 임대인에게 다른 세입자 임대차계약서나 건물에 거주하는 사람들을 주민등록등본 및 기타 주변 시세, 주변 매물들의 임대차조건 등을 확인하여 임차인의 보증금 회수가능성을 가늠하고 임차인에게 이를 설명해주어야 하는 의무가 있다" 는 취지로 강력히 호소하였으나
법원은, "현행 제도에서는 공인중개사가 임차보증금 회수 가능성에 대한 전문적인 예상 정보를 제공치 않거나 분석적 예측을 정확히 하지 못했다 하여 그로 인한 중개사의 과실로 인한 불법행위가 성립하고 임차보증금 상당의 손해배상 책임이 발생한다고 보는 것은, 과실이 없는데도 손해라는 결과에 대해 책임을 져야 한다고 법원이 명하는 결과에 이르게 될 수 있다"면서 임차인 원고의 주장을 기각, 공인중개사 피고의 손을 들어 준 사건이 있었으므로(대전지방법원 2023가단220803 판결 참조)
공인중개사에게 부여된 권한 범위 내에서 최선의 확인, 설명의무를 이행한바가 있다면 구체적 근거를 가지고 상대방측 주방을 방어함으로써 손해배상의 책임을 면하실 수 있을 것입니다.
다만, 모든 내용에 있어서 위와 같은 논리를 적용, 인정되는 것은 아니기 때문에 각 구체적인 사건을 가지고 민사전문변호사에게 정확한 법리를 검토 받으시는 것이 매우 중요한데,
대법원은 공인중개사의 설명의무 등에 대하여
"직접 조사, 확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할 지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 2022다212594 판결 등 참조)."
"중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.
따라서 중개업자는 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인, 설명하는 것에 그쳐서는 아니되고, 임대인에게 그 다가구주택 내에 살고 있는 임차인의 임대차계약내역 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.
만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2023다259743 판결 참조)."는 취지로 판결한 사례가 있는바
위와 같은 자료확인의 절차, 검증, 중개대상물확인설명서 작성 등의 의무를 성실히 이행하였는지, 임차인이 요구하는 자료가 공인중개사로서 확인, 점검이 가능한 자료인지 여부 등에 따라 그 사건결과가 달라질 수 있으니 관련 사건에 연루되신 분들께서는 반드시 변호사와 상담하시고, 함께 해결책을 마련하여 사건에 대응하시길 추천드립니다.
감사합니다.
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