안녕하세요. 인천형사전문변호사 서범석변호사입니다.
요즘 전세가가 매매가를 역전하는 지역들이 대거 나타나고 있다고 합니다.
그렇다보니 전세를 구하는 임차인으로서는 전세매물을 충분히 보고 고민할 시간적 여유가 부족할 뿐더러, 괜찮은 매물을 봤다고 하더라도 섣부르게 전세계약을 체결했다가 이른바 '깡통전세', 즉 집이 경매로 넘어가 전세 임차인이 보증금을 모두 날릴 위험에 처하는 사례들이 급증하고 있어 주의가 필요한 상황인데요.
이렇게 부동산 시장이 등락을 거듭할수록 안타까운 상황에 처한 의뢰인들께서 민사사건과 형사사건 전문변호사인 제게 법률자문을 받고자 법무법인 세주로에 방문하시는 일이 증가하고 있습니다.
담보 1순위를 보장한다 해서 전세계약을 체결했으나,
은행이 1순위로 근저당을 설정하여 보증금을 모두 날릴 위기에 처한 의뢰인
인천민사전문, 형사전문변호사인 제가 수행한 사건은 의뢰인 비밀보호를 이해 사건내용을 각색 후 소개합니다.
최근에 저를 찾아오신 의뢰인께서는 급히 전셋집을 구할 일이 있어 집을 알아보던 중 하루가 다르게 전세가가 치솟아 어쩔 수 없이 몇 집을 채 보지 못하고 보증금 약 3억원 정도의 새 아파트에 전세로 들어가기로 하였습니다.
새로 신축한 아파트였기 때문에 계약 당시 아직 집주인이 아파트 잔금을 납부하지 않은 상태였고, 의뢰인께서 보증금을 납부하면 바로 잔금을 치루고 의뢰인에게 1순위로 전세권을 설정해주기로 하고 전세계약을 체결하였으나, 그러나 기존의 말과는 다르게 의뢰인께서 잔금을 전부 납부하였음에도 불구하고 집주인은 아파트 잔금을 모두 치루지 못해 대부업체에서 집을 담보로 대출받았고, 해당 업체는 1순위로 근저당권을 설정한 상태였는데요.
의뢰인께서는 1순위로 전세권을 설정해주기로 하고 집을 계약하였음에도 불구하고 대부업체에서 근저당을 설정함으로써 순위가 밀려 집주인이 돈을 갚지 못할 경우 약 3억원에 달하는 보증금을 모두 날릴 수 있는 위기에 처하자 1순위로 전세권을 설정해주겠다고 거짓말하여 전세계약을 체결한 집주인을 상대로 어떠한 법적 조치를 취할 수 있는지 자문을 받고자 법무법인 세주로를 방문하셨습니다.
담보가 잡혀있지 않고 1순위로 전세권을 설정해주겠다고 하였으나, 대부업체가 근저당을 설정해버렸다면?
집주인에 대한 법적 대응은?
특히 의뢰인께서는 집을 계약하기 전, 집주인이 "우리집처럼 담보대출 안 낀 집도 드물다"는 말에 이 사건 아파트를 계약한 것인데도 불구하고 집주인이 약속과 달리 대부업체에 집을 담보로 대출을 받아 1순위로 근저당을 설정함으로써 후순위로 밀리게 되자 더욱 더 집주인을 신뢰할 수 없다는 입장이셨는데요.
어떠한 임차인이든 집에 담보가 잡혀 2순위, 3순위로 전세권이 밀리게 되는 상황에서 선뜻 임대차계약을 체결하지 않을 것이며, 의뢰인께서도 마찬가지로 자신이 1순위가 아니라는 사실을 미리 알았더라면 임대차계약을 체결하지 않았을 가능성이 매우 큰 바, 그럼에도 불구하고 의뢰인을 기망하고 계약을 체결한 후 계약금을 받고 대부업체로부터 대출을 받아 근저당을 설정해버린 집주인을 상대로 어떠한 법적대응을 할 수 있을까요?
먼저 '사기' 혐의로 형사고소를 진행하는 방법을 검토해보실 수 있습니다.
실제로 위와 유사한 판례에서 피고인인 집주인에게 법원이 '사기죄'를 인정하고 형사처벌한 사례가 있었는데, 피고인은 자신이 분양받은 아파트에 전세로 임차하기를 원하는 피해자에게 "아파트에 담보가 없어 세입자가 등기부상 1순위 되는 것에는 아무런 문제가 없다"라고 거짓말 하였으나, 사실 피고인은 해당 아파트를 분양받았으나 잔금을 지급하지 못 해 농협은행에서 2억 1천만원을 대출받고 같은 날 채권최고액 2억 5,200만원으로 하는 근저당권설정계약을 체결하여 잔금을 지급하면서 피고인 명의로의 소유권이전등기와 동시에 위 아파트에 대해 근저당권설정등기 경료가 예정된 상황이어서 피해자에게 등기부상 1순위를 보장할 수 없었다. 그럼에도 불구하고 피고인은 위와 같은 사실을 피해자에게 고지하지 않는 방법으로 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자가 전세계약을 체결하고 전세보증금을 피고인에게 송금함으로써 피고인은 피해자를 기망하여 재물을 교부받았다(울산지방법원 2019고단4314 판결 참조).
라고 판시하며 적극적으로 전세 세입자를 기망한 집주인에게 사기죄를 인정한 사건이 있었던바
인천송도형사전문변호사인 제게 의뢰하신 사안에서도 집주인이 잔금을 치룰 여력이 없어 은행대출이나 대부업체 대출 등이 명백한 상황이었음에도 불구하고 담보설정된 바가 없다는 등 전세 세입자를 속여 거액의 보증금을 편취하였다고 한다면 집주인을 '사기' 혐의로 형사고소 할 수 있을 것입니다.
사기혐의로 고소 시 상대방의 경제적 상황을 입증하는 증거수집과 주장 필요
즉, 집주인을 사기 혐의로 고소하고, 혐의를 입증하여 중형에 처하도록 하려면 집주인이 전세계약 체결 당시에 경제적으로 어려워 아파트 분양잔금을 치루기 어려운데도 불구하고 의뢰인을 기망하여 전세보증금을 지급받고, 약속과 다르게 대부업체로부터 대출을 받아 근저당을 설정할 계획이었다는 사실을 입증하는 것이 중요하다고 할 수 있으며
따라서 근저당권이 설정된 시기, 전세계약을 체결할 당시 집주인이 기 납부한 계약금, 중도금 금액 및 남은 잔금규모, 전세계약 당시 집주인이 의뢰인에게 1순위로 전세권을 설정해 줄 수 있다고 기망하였음을 입증할 만한 공인중개사의 증언 등의 자료를 수집하셔서 주장의 근거를 마련하시고
형사전문변호사나 민사전문변호사와 같이 부동산임대차 분쟁 사건 해결경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 집주인이 고의적이고 계획적으로 전세세입자를 기망하여 보증금을 편취하려고 하였음을 설득력있게 주장하셔야 할 것입니다.
전세계약 해제 및 손해배상청구
마지막으로, 전세보증금을 전액 반환받지 못할 위기에 처한 상태라면 민사상 계약해지 및 손해배상청구 등의 방법으로 사전에 피해를 최소화하시는 것도 방법인데,
민법상 착오나 사기, 강박에 의하여 의사표시를 한 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있으며, 위의 경우 집주인의 기망행위로 인하여 전세계약 체결의 의사표시를 한 것이므로 전세계약을 취소하면서 이에 따르는 손해, 전세보증금을 비롯하여 중개수수료 및 이사비, 정신적손해 등의 손해배상을 청구하실 수 있을 것이며
또한 집주인에 대하여 사기혐의로 형사고소를 동시에 한다면 형사사건에서 일부 혹은 전액 피해회복을 받을 길이 열릴 수도 있으니 보다 자세한 사건대응 전략은 인천송도 민사형사전문변호사 서범석변호사와 같은 민형사전문변호사와 상의하신 후 적극적으로 대응하시길 바랍니다.
감사합니다.
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