누수 등 임대물하자에 따른 임대계약종료 분쟁, 보증금반환 등 청구소송에서 승소하려면

안녕하세요, 인천민사전문변호사 서법석변호사입니다.

요즘 주택을 수백세대 보유하며 약 300여 억원에 달하는 임차인들의 소중한 재산을 앗아간 일명 '빌라왕' 사건으로 전국이 떠들썩합니다. 심지어 사람들이 원하는 조건의 임대매물을 소개하는 유명 예능프로그램에도 해당 빌라왕이 출연하여 자신이 소유한 빌라가 있는 건물의 다른 임대물을 추천하는 등 대담한 범행을 벌인 것으로 밝혀져 더 큰 충격을 주고 있는 가운데,

'보증금 지급'은 임대인이나 임차인 입장에서 임대계약 체결 및 종결 시 가장 중요한 기준이 되기 때문에 어떠한 임대차분쟁에 있어서 이 보증금 지급 및 반환이 가장 큰 쟁점이 될 때가 많은 것이 사실입니다.

 

최근에도 임대차보증금 및 시설비 등과 관련하여 임대인과 임차인간 법적 분쟁이 발생한 일로 인천민사전문변호사인 제게 소송을 의뢰하시어 도와드린 일이 있었는데요, 우연히 해당 소송사례를 보시고는 비슷한 사건을 의뢰하고 싶으시다며 상담을 요청하신 의뢰인이 계셔서 만나 뵌 일이 있었습니다.

특히 위 사건들은 인테리어 하자, 시설 하자와 관련한 임대차계약 분쟁으로서 주택임대차는 물론, 상가임대차 시 위와 같은 분쟁을 겪는 사례가 많은 만큼 혹시 비슷한 문제로 임차인, 임대인과 갈등을 겪고 계신 분들을 위해 상담 및 소송 사례를 소개해드리오니 참고하시고, 필요에 따라서는 적극적으로 법적대응하시길 바랍니다.

 

 

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누수 등 임대물하자에 따른 임대계약종료 분쟁, 보증금반환 등 법적분쟁에서 승소하려면?

 

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(인천민사전문변호사 서범석변호사의 소송 및 상담사례는 사실관계를 일부 각색한 후 소개합니다)

제게 상담을 받고자 인천송도 법무법인 세주로에 방문하신 의뢰인은 상가건물을 보유하신 임대인으로, 각 임차인들에게 상가건물 내 각 점포를 임대해주고 계신 상황이었습니다.

 

그런데 최근 한 호실의 임차인과 극심한 갈등이 발생하여 정신적으로 매우 고통스러운 시간을 보내고 계셨는데요, 

해당 임차인이 임대계약을 체결하고 건물에 입주한 뒤부터 건물청소나 관리, 점포 수리 등과 관련하여 사사건건 시비를 걸거나 항의하는 탓에 임대인인 의뢰인께서는 정신적으로 많은 스트레스를 받았으며, 

급기야 최근에는 해당 건물에 심각한 누수가 있다면서 전면적인 수리를 요구하는 임차인에게 의뢰인께서는 이를 거절하고 "문제가 있는 부분만 정확한 원인을 진단하고 필요할 경우 수리를 하겠다"고 통보하였음에도 불구하고 임차인은 전면 수리 및 공사를 해주지 않을 시에는 임대계약을 종료할 수밖에 없다며 임대계약 해지를 통보,

의뢰인에게 임대보증금반환 및 새로운 임대물로 이사하는 데에 들어간 부동산중개료, 이사비, 인테리어비, 그리고 인테리어하는 기간동안의 임대료, 인테리어하는 기간동안에 영업하지 못한 부분에 대한 영업손실금 등을 청구하자 의뢰인께서는 억울함을 호소하시며 제게 도움을 받고자 연락을 주셨습니다.

 

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하자에 따른 임대계약 해제 책임, 누구에게 있을까?

 

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임대물에 하자가 있어 임대계약이 해제되었다고 한다면 그 하자의 원인에 따라 임대인 또는 임차인에게 책임을 물을 수 있을 것입니다.

1. 임대인의 하자담보 책임
기본적으로 민법에서는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조)."고 규정하고 있으며, 

나아가 "임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구하거나, 잔존부분만으로 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다(민법 제627조)."고 규정하고 있는바

임대인에게는 임대차계약에 따라 임대물의 하자를 담보할 책임이 있다고 할 것이며, 임대물에 하자가 있어 임차인이 그 임대물을 목적에 따라 사용하지 못 할 상황에 처하였다고 한다면 임대차계약을 해지하고, 이에 따른 손해를 임대인에게 청구하실 수 있을 것입니다.

 

2. 임차인의 원상회복 의무
다만 임차인에게도 임대차계약 시 임대물에 대한 어떠한 보존, 유지의 의무가 주어진다고 할 수 있는데, 민법에서는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여야 한다(민법 제615조)."고 규정하고 있고 이를 임대차에 준용하도록 하고 있는바

임차인은 임대물을 사용, 수익한 후 임대차계약 체결 당시에 준하는 상태로 원상회복할 의무가 있으며, 혹시라도 임차인의 과실로 인해 임대물에 어떠한 하자가 발생하였다고 한다면 임대물 반환 시 이를 반드시 원상회복 해야 하고, 중대하자 시에 임대인은 그 임대차계약을 해지함과 동시에 하자에 대한 손해배상 책임을 물을 수 있을 것입니다.

 

 

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하자발생의 원인을 정확히 규명할 필요 있어

 

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특히 하자에 따른 임대차 해제의 경우 그에 따르는 부수적인 손해배상의 책임, 예를 들어 하자보수나 이사에 따른 중개수수료, 이사비, 이전비, 시설철거비, 인테리어비, 매출손실 등이 추가 될 수 있는 만큼 하자의 근본적인 발생원인을 분석하여 정확한 책임여부를 규명하실 필요가 있는데

인천민사전문변호사 서범석변호사에게 의뢰하신 사건 또한 의뢰인께서는 임차인이 주장하는 하자가 임대물의 배관노후나 하자에 의한 누수라고 판단되기 보다는 임차인이 임대차계약 체결 이후 인테리어 공사를 대대적으로 진행하면서 배관에 손상이 발생하여 문제가 생긴 것이라는 판단이 들어 정확한 원인규명을 할 것을 요청하였음에도 불구하고 임차인은 전면 수리와 수리에 따른 매출손실 보상 등을 요구하면서 강경한 입장을 보이고 있어 문제가 된 상황이었습니다.

 

 

실제로 임대물 하자로 인한 임대차 분쟁의 경우 전문가 감정 등을 통해 하자를 분석한 결과, 하자의 원인과 책임이 완전이 달라지는 사례가 꽤 많기 때문에 정확한 진단, 분석이 반드시 필요한데

얼마 전 위 사례와 비슷하게 임차인으로부터 보증금 및 권리금, 시설비, 임대차계약 해지에 따른 위자료는 물론이고, 임대물 이전에 따른 임대료 등에 대한 반환청구소송을 당한 임대인께서 홀로 소송에 대응하시다가 임차인이 요구하는 비용을 전액 부담해야 할 불리한 입장에 처하여 저를 찾아오신 일이 있었고,

이미 몇 차례 진행된 재판에서 의뢰인께서는 자신의 주장을 뒷받침할 구체적이고 객관적인 증거를 뒷받침하지 못 해 현저히 불리한 입장이셨으나 

늦게나마 임대인(피고)측 대리인으로 선임된 인천민사전문변호사 서변호사는 
1) 임대인으로서 임대차계약 해제에 따른 보증금 반환의무에 대해서는 명확하게 인정하면서도
2) 임대차계약 해지의 원인이 임차인에게 있는 사실
3) 임차인이 주장하는 계약 해지 원인이 임대인의 과실과 관리소홀 등에 의한 것이라고 보기 어려운 사정
4) 따라서 보증금 반환 책임 외에 임대인으로서 피고가 부담하거나 배상해야 할 부분이 없다는 점을 

강력하게 주장하면서 이를 뒷받침할 전문가들의 점검결과, 임대물의 현장상황, 그리고 이전에 임차인이 임대물에 설치한 시설물 자료 등을 정리하여 제출한 결과

아래와 같이 사건 심리를 맡은 인천지방법원 재판부로부터 의뢰인께서 인정한 보증금 외에 다른 추가적인 배상이나 반환의 책임이 모두 기각되는 '피고 승소' 판결을 받을 수 있었고, 이에 따라 약 1억원의 거금을 배상해야 할 상황에 있었던 의뢰인께서는 3천만원이 채 안 되는 보증금만을 반환하고 사건을 종결할 수 있었습니다(판결문 참고).

 

 

 

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하자의 책임, 임대차계약 해지 책임과 관련하여 임대인, 임차인과 갈등 중이라면?

 

그러므로 혹시나 제게 상담 및 소송을 의뢰하신 사례처럼 하자 등으로 인해 임대차계약이 해지되면서 임대인 혹은 임차인과 갈등을 겪고 계신 분들께서는 

반드시 먼저 임대차계약서 및 계약 해지의 원인이 된 사유를 확인할 만한 자료를 지참하시어 민사전문변호사에게 상담을 받아 보시고, 법리적으로 책임을 물을 수 있는지를 확인하신 후 

이를 뒷받침할 만한 증거, 예를 들어 임대물의 현장 사진이나 임대인 또는 임차인과 나눈 대화내용 등을 수집, 정리하시어 소송에 대응하시고, 필요에 따라서는 변호사의 도움을 받아 소송에서 전문감정인의 감정절차를 신청하시어 정확한 하자의 원인규명을 통해 임대차계약 해지에 따른 어떠한 배상책임에서 벗어나시길 바랍니다.


감사합니다.