임대인이 수선의무를 성실히 이행하지 않을 시에는? 임차인 손해배상청구 등

안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.

임대인과 임차인은 부동산을 임대해주고, 임대받기로 하는 계약의 당사자로서 만나게 됩니다.
서로 만나게 된 계기나 목적이 상반되기 때문에 어쩔 수 없이 기본 입장에서 차이가 날 수밖에 없는데요.

임대인은 자신이 빌려준 임대물을 파손하는 일 없이 깔끔하게 쓰는 것을 바라고, 반면 임차인은 임대물을 사용하는 데에 있어서 불편함이 없도록 임대인이 그 책임과 의무를 성실히 이행하길 바라죠.

그러나 부동산 임차를 해보신 분들이라면 잘 아시겠지만 모든 물건에는 '감가상각'이 발생할 수밖에 없기에 세월이 흘러 노후화되는 것은 절대로 막을 수가 없으며, 이에 따라서 임대인의 수선의무가 발생하게 됩니다.

다들 잘 아시겠지만 임대인에게는 임대물에 대한 '하자보수 및 수선의무'가 있다고 할 것이며 다만 임차인이 임대물을 사용하는 데에 있어서 소모적으로 발생한 일상하자 같은 경우에는 임차인이 유지보수할 책임이 있다고 할 것인데,

임대차 관련 상담을 하다보면 인천민사전문변호사인 제게 이와 같은 '임대물 하자보수'와 관련하여 임대인, 임차인 간에 치열한 갈등이 발생하여 도움을 청하실 때가 꽤 많습니다.

수선의무를 이행하지 않는 임대인, 법적으로 취할 수 있는 조치는?

최근에도 임대인의 하자보수 및 수선의무와 관련하여 상담을 요청하신 의뢰인이 계셨습니다.
사건의 내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계 각색 후 소개해 드리도록 하겠습니다.

인천민사전문변호사인 제게 도움을 청하신 의뢰인은 최근 자녀문제로 인해 이사를 하게 되었는데, 임대차계약 체결 당시 임대인은 자신이 근처에 살고 있으니 문제가 생기면 언제든 연락하라면서 매우 우호적인 태도를 보였으나

막상 입주 후 얼마 지나지 않아 보일러 문제나 결로문제, 누수문제 등이 연달아 발생하면서 임차인으로서 임대인에게 연락할 일이 잦았고, 의뢰인 입장에서도 계속해서 하자보수를 요청하는 것이 번거롭고 짜증나면서도 한편으로는 임대인 눈치도 보여 불편하였으나 하자보수를 하지 않으면 생활이 어려워 어쩔 수 없이 임대인에게 연락을 하였는데

막상 임대인은 제대로 된 하자보수를 하지 않고 급한 불만 끄는 식의 임시방편으로만 하자보수를 해주어 반복적인 하자가 발생하였고, 결국 더이상 참을 수 없었던 의뢰인께서는 '임대인의 하자보수' 의무를 바탕으로 제대로 된 하자보수 및 하자로 인한 손해배상 등을 청구하고 싶은 마음에 인천민사전문변호사 서범석변호사를 찾아오셨습니다.

반복되는 임대물의 하자발생, 어떻게 해야 할까? 임대인의 수선의무와 범위

임차인인 의뢰인께서는 임대인이 임대물의 하자에 대해 성의껏 수선해주지 않는 문제로 갈등을 겪고 있었는데요.
만약 의뢰인과 같이 임대물에 반복적인 하자가 발생하여 임차인으로서 임대물을 원활하게 사용하기 어려웠다고 한다면 민법상 임대인에게는 "하자보수, 수선의무'가 있기 때문에 당당하게 하자보수를 요구하셔야 할 것입니다.

민법 제623조에서는 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다"고 규정하고 있으며,

대법원 또한 "임대인은 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단). 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용ㆍ수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야만 한다.

임대인의 임차목적물의 사용ㆍ수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결)"

라고 판시하면서 임대인은 임대물에 하자가 있을 경우 그 하자를 제거하고 임차인에게 인도해야 하고, 사후에라도 하자가 발견되면 이를 제거해야 한다는 입장일 뿐만 아니라 임대인에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우, 즉 노후 등의 이유로 임대물에 하자가 발생한 경우에도 임대인은 그 책임을 면할 수 없다는 입장을 분명히 하고 있습니다.

그렇다면 임대인에게 어디까지, 얼마나의 하자보수를 요구할 수 있을까요?

대법원은 임대인이 수선의무를 부담하는 범위와 관련하여
"임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 임차목적물에 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다 할 것이다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336,91343 판결)." 라고 판시하면서

해당 목적물이 파손 또는 장해가 생겼다면 임차인이 큰 비용을 들이지 않고 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 임대인에게 수선의무가 없지만,

수선을 하지 않았을 때 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인이 수선의무를 부담하고, 특약으로 그 부담에 대해 따로 정하고 있다고 하더라도, 세세하게 명시하지 않는 한 대규모의 수선은 여전히 임대인에게 그 의무가 있다고 하였습니다.