안녕하세요, 형사전문변호사이자 민사전문변호사 서범석변호사입니다.
재테크에 관심있으신 분들께서는 잘 아시겠지만 주식이든 코인이든 부동산이든 어떠한 분야에서도 자칭 '전문가 그룹'이라고 하는 업체들이 있곤 합니다.
흔히 '컨설팅그룹', 'oo전문가' 라고 스스로를 홍보하는 이들은 국가나 어떠한 기관에서 전문자격을 취득하거나 전문가로서 인정을 받은 것이 아님에도 불구하고 마치 그 분야의 최고 전문가인 것처럼 홍보하는 탓에 많은 일반인 분들이 이들을 믿고 투자하거나, 대리투자를 맡겼다가 거액의 손실을 입고 경찰출신 형사전문변호사이자 민사형사전문변호사인 제게 법률적 도움을 청하실 때가 많은 편인데요,
주식이나 코인, 금, 외환 뿐만 아니라 '부동산'도 투자사기, 컨설팅사기 등에 있어 주요 타겟이 되는 영역이라고 할 수 있기 때문에 우리가 온라인 등에서 흔히 볼 수 있는 부동산컨설팅그룹, 부동산자문그룹 등에 대해서는 그 사실여부나 자격여부를 꼼꼼하게 따져보실 필요가 있습니다.
부동산컨설팅 전문가가 소개해 준 매물, 허가가 나지 않아 사업운영이 불가능한 상황이라면?
최근에도 소위 말하는 부동산컨설팅그룹이라 불리는 업체로부터 사기 피해를 당하셨다며 제게 자문을 요청주신 의뢰인이 계셨습니다.
민감한 사안인 만큼 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계를 일부 각색하고 소개해드리면,
의뢰인께서는 대형 물류 창고 등의 사업을 운영해보고자 고민하던 중 우연한 기회로 교통 거점의 물류창고, 냉동창고 등을 중개해주는 부동산컨설팅 실장이라는 사람을 알게 되었고, 그들이 소개해 준 지역의 대형 창고를 거액의 보증금과 컨설팅대금을 지불하고 임대하게 되었다고 합니다.
그런데 막상 본격적으로 사업을 운영하고자 허가 절차 등을 진행하다보니 창고의 구조상 소방시설 등에 문제가 있어 현 상태로는 사업허가가 불가능하다는 사실을 알게 되었고, 해당 사업을 운영하려면 거의 건물을 새로 리모델링 해야 할 정도의 자금 투자가 필요한 상황이라 황당해진 의뢰인께서는
창고 중개를 많이 해 봤다면서 자신있게 해당 창고를 중개해 준 부동산컨설팅업체 및 실장에 대하여 그동안 발생한 금전적 손실(컨설팅수수료, 보증금 등)의 손해배상 등 어떠한 법적책임을 물을 수 있는지 자문을 받기 위해 저를 찾아오셨습니다.
부동산컨설팅 전문가가 소개해 준 매물, 허가가 불가능해 무용지물이 되었다면?
민형사상 법적대응 검토해야
의뢰인으로서는 그동안 기대하던 사업운영의 꿈이 날아가 버렸다는 좌절감은 물론이고, 이미 많은 시간적, 금전적 손실이 발생한 상태라 정신적으로 고통스러운 시간을 보내고 계셨는데
만약 그 실장이라는 사람이 사실은 사업허가 자체가 불가능하여 임차인 또는 매수인이 중개물을 사용, 수익할 수 없다는 것을 알면서도 이를 숨기고 중개물을 중개한 경우, 혹은 설령 본인이 그것을 몰랐다 하더라도 임차인, 매수인으로서는 실장이라는 사람이 그 분야의 전문가라고 신뢰할 만한 기망행위를 하였고, 온전히 믿고 중개물을 계약하도록 유도하여 막대한 금전적 손실을 끼쳤다고 한다면
의뢰인께서는 해당 실장 혹은 부동산컨설팅업체 관계자에 대하여 민형사상 강경한 대응을 함으로써 그동안 입은 금전적 손실을 최대한 회복하고, 적극적인 기망행위를 하여 손실을 입힌 상대방으로 하여금 강력한 책임 및 처벌을 받도록 하셔야 할 것입니다.
(1) 공인중개사법 위반, 사기죄 등 형사고소 검토
우선 의뢰인께서는 해당 컨설팅업체의 실장 등 관계자들이 부동산 중개물을 중개할 수 있는 적법한 자격을 가진 자인지를 확인하시어 혹시라도 공인중개사 자격이 없거나 중개업으로 관할 지자체에 등록하지 않은 '무등록 무자격 업체'라고 한다면 공인중개사법 위반죄로 형사고소를 하실 수 있습니다.
공인중개사법에서는 "중개업을 영위하려는 자는 관할 시군수 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 하고, 공인중개사 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다"고 규정하면서
이를 위반하여 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있는바(공인중개사법 제9조, 제48조 참조)
부동산컨설팅업체가 중개업으로 등록되어 있지 않고, 실제 중개행위를 한 실장이라는 자가 공인중개사 자격을 취득하지 않은 무등록, 무자격 업체 및 중개인이라고 한다면 즉시 공인중개사법 위반 혐의로 형사고소 하시고 더이상 중개행위를 못 하도록 저지하셔야 할 것입니다.
(2) 또, 사기 혐의로도 형사고소를 검토해보실 수 있는데,
해당 창고 등 중개물이 허가가 불가능하여 정상적인 사용, 수익이 불가능하다는 사실을 알았거나 설령 이를 몰랐다 하더라도 사실관계를 정확하게 확인하지 않은 채 임차인이나 매수인으로 하여금 정상적인 사용, 수익이 가능한 것처럼 기망하여 중개물에 대한 어떠한 계약을 체결하도록 한 뒤 그 수수료 등의 금전을 편취하였다고 한다면 이는 명백한 '사기' 행위라고 할 수 있는바
공인중개사법 위반 혐의는 물론이고 사기 혐의로도 형사고소 하시어 무자격, 무등록 업체 및 중개인으로 하여금 그 불법행위에 대한 책임을 묻는 것과 동시에 구속 등 중형에 처할 수 있다는 부담감을 주어 금전적 손실에 대해서도 최대한 피해회복을 위한 노력을 기울이도록 압박하여야 할 것입니다.
(3) 민사상 손해배상 검토
위와 같은 형사고소 외에도 결국 피해자로서는 그동안 발생한 금전적 손실을 얼마나 회복하는지가 중요할 수밖에 없는 만큼 민사상 손해배상청구소송 등으로 무자격, 무등록 부동산업체 관계자들로부터 입은 금전적 손실에 대한 배상을 요구하실 수도 있는데,
우선 민사상 불법행위에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 것은 물론이고
실제로 얼마 전 일명 약국브로커라고 하여 병원 등 매출이 어느 정도 보장된 약국자리를 소개해 준다는 명목으로 중개물을 중개해주고 '약국컨설팅비'라는 명목의 수수료까지 받아 갔으나 해당 중개물은 보건소로부터 약국 허가를 받을 수 없는 중개물이라 임차인으로 하여금 임차료, 컨설팅비 등 금전적 손실을 입힌 브로커에 대하여 법원이 손해배상의 책임을 인정한 사건이 있었으므로(서울중앙지방법원 2022가단5212641 판결 참조)
부동산컨설팅업체 및 실장에 대한 적극적인 민형사상의 법적대응을 통해 최대한 피해회복을 받으시고 적극적인 기망행위로써 막대한 피해를 입힌 자들로 하여금 충분한 법적책임을 이행하도록 하셔야 할 것입니다.
민형사상 법적대응 시 반드시 준비하셔야 할 증거들은?
다만 본격적인 법적대응에 앞서서 피해자로서도 설득력있는 법리적 근거와 실체적 증거를 충분히 준비해두셔야 민형사 사건에서 만족하실만한 결과를 얻으실 수 있는데요,
부동산컨설팅업체 등으로부터 중개물에 대한 사기피해, 부동산사기피해를 입으셨다고 한다면 반드시 해당 업체 관계자들과 나눈 메시지 등 대화내용을 캡처하시어 증거를 확보하시고, 부동산컨설팅계약서 등 업체관계자들과 주고 받았던 문서를 확보하시는 것과 더불어
특히 업체관계자들이 중개물에 대하여 설명한 내용(권리관계, 인허가문제 등 중개인으로서 반드시 설명해야 할 의무가 있는 사항들)이 충분하였는지, 업체관계자나 업체가 적법한 절차에 의해 자격을 갖추었는지 등을 판단할 수 있는 자료를 확인, 준비하셔야 하는 것은 물론이고
실질적으로 발생한 금전적 손실을 입증하기 위한 계좌거래내역, 현금인출내역 및 대금지급 관련 대화내용(메시지, 카카오톡 대화 등) 자료들을 꼭 사전에 준비하시기 바랍니다.
이러한 자료들을 준비하셔서 민사형사전문변호사와 상의하시고, 법리적으로 민형사상 대응이 가능하다고 판단될 시 적극적인 대응을 하셔서 최대한으로 피해회복을 받으시기 바랍니다.
감사합니다.
'형사전문변호사 소송전략' 카테고리의 다른 글
| 여친 감금죄 등 데이트폭력 피해, 형사고소 대응방안은? (0) | 2023.09.06 |
|---|---|
| 가정폭력 배우자 특수협박죄, 벌금형이나 집행유예 등 선처받으려면 (1) | 2023.08.31 |
| 만취 공무집행방해 사건, 벌금형 등 선처받을 수 있을까 (0) | 2023.08.25 |
| 미성년자와 채팅하다가 아청법위반 성착취물 제작 등으로 적발되었을 시 구제방안은? (1) | 2023.08.22 |
| 계약종료 됐는데 가게를 빼지 않고 버티는 세입자, 명도소송 및 공무집행방해 고소 가능할까? (0) | 2023.08.17 |
