안녕하세요, 경찰출신 민형사전문변호사인 서범석변호사입니다.
코로나19로 인해 힘든 시간 보내신 분들 많으시죠?
특히 자영업자 분들의 경우 영업제한, 집합제한 등으로 인해 영업자체가 불가능 해 그 어려움이 더욱 극심했는데, 이제야 조금씩 안정되고 있는 분위기라고 할 수 있을 것 같습니다.
실제로 지난 3년을 돌이켜보면 부동산 명도소송이나 대여금 등 다양한 금전문제로 제게 도움을 청하신 분들이 많았으며, 대법원 '2022년 사법연감'에 따르면 2021년 한 해 동안 제기된 민사소송 중 손해배상청구와 부동산명도소송이 가장 많은 비중을 차지하였는데 특히 부동산명도소송은 한 해에만 3만 5천여 건이나 제기되었다고 할 정도로 세입자와 임대인간의 분쟁이 많았던 것으로 보입니다.
특히 명도소송은 자칫 '임대인의 갑질'로 비춰질 수 있으나 실질적으로 사건을 하다보면 막무가내로 부동산을 점유하고 있는 세입자 때문에 극심한 스트레스나 고통을 겪는 임대인도 많다고 할 수 있어서 구체적인 사건내용을 들여다보고 제대로 된 조언과 전략적 소송을 할 수 있는 변호사의 자문이 꼭 필요한 소송이라고도 할 수 있습니다.
임대차 계약 종료했는데도 가게를 빼지 않는 상가세입자가 명도소송까지 방해한다면?
최근 있었던 사건 하나를 소개해드리도록 하겠습니다.
사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계 각색 후 소개합니다.
제게 자문을 받고자 인천송도 사무실에 방문하신 의뢰인은 임대차기간이 종요된지 한참이 지났는데도 불구하고 가게를 비워주지 않는 세입자 때문에 고통을 겪다가 법의 도움을 받아서라도 문제를 해결해야 겠다는 판단 하에 저를 찾아오셨습니다.
의뢰인께서는 무려 10여 년간이나 현재의 세입자에게 임대료 한 번 올리지 않았고, 코로나 시기에는 임대료를 삭감해주는 등 임대인으로서 나름의 배려를 해주었을 뿐만 아니라 그 덕에 세입자 또한 지금의 가게에서 자리를 잘 잡아 돈도 꽤 많이 번 것으로 알고 있다고 말씀하시면서
그런데 작년 말, 임대차계약기간이 종료되는 시점 즈음 의뢰인의 자녀가 새로 창업을 준비하면서 해당 점포자리를 자녀에게 주고자 의뢰인께서는 세입자에게 '계약종료' 통보를 하게 되었는데
세입자는 계약종료를 받아 들일 수 없다고 주장하면서 완강하게 맞섰고, 주변 상인들에게는 마치 세입자가 겨우 몫 좋은 자리를 만들어놨더니 자녀한테 주려고 세입자 자리를 빼앗는 '악덕 임대인' 처럼 의뢰인에 대해 악의적인 소문을 퍼뜨리고 있다면서 점포를 나가주지도 않고 무단으로 점유하면서 극심한 고통을 주고 있는 세입자에 대해 법적으로 어떻게 대응해야 하는지 문의주셨습니다.
임대차분쟁, 계약종료 사유가 타당한지, 계약종료 통보절차는 준수하였는지 법적으로 불리한 사정이 있는지 여부를 먼저 정확히 판단하시고 법적대응하셔야 합니다.
결국 세입자가 계약종료가 되었는데도 불구하고 불법으로 상가점포를 점유하고 있다면 '명도소송'을 통해 강제로라도 상가점포를 인도받으셔야 하는 상황이었는데요,
명도소송에서 법원의 승소판결을 받아 신속하게 점포를 인도받기 위해서는 먼저 법적으로 여러분께 불리한 사정은 없는지, 예를 들어 계약종료가 성립되지 않을 만한 사유나 요건이 있지는 않은지, 계약종료 통보절차 등은 정확하게 준수하였는지 등을 법률적으로 세심하게 검토하신 후 본격적인 소송과 인도절차를 진행하셔야만 합니다.
실제로 세입자와의 갈등으로 인해 명도소송을 진행하고자 인천민형사전문변호사인 저를 찾아오시는 분들 중에서는
계약종료 사유가 충족되지 않는다거나, 권리금 회수기회를 방해한 정황이 있다는 등 오히려 소송을 진행하면 불리한 상황에 처할 것이 분명하여 다른 방법, 예를 들어 세입자와의 합의 등의 방법으로 계약을 종료하고 부동산을 인도받으시는 방법을 추천드리고 도와드리는 경우가 종종 있는바
사전에 사건내용을 심도있게 검토하고, 가장 효과적인 문제해결 방법과 절차를 택하시는 것이 중요합니다.
위 사건 의뢰인의 경우 현행 상가건물임대차보호법상 보호하고 있는 임차인의 계약갱신요구기한 10년을 이미 지난 상태였기에 임대인인 의뢰인으로서는 세입자인 상대방의 임대계약기간 갱신요구를 수용할 의무나 책임이 있는 것이 아니었을 뿐만 아니라 상대방이 원하는 권리금에 대해서도 제시만 한다면 적극 수용하겠다는 의사를 표시하였고, 또 임대차계약 종료시점 6개월 이전에 종료통보를 하여 관련 법상 의뢰인께서 절차나 규정을 준수하지 않은 사실이 없었기 때문에
명도소송을 통해 하루라도 빨리 무단점거하고 있는 세입자로부터 부동산을 이전받고 깨끗하게 사건을 마무리 지을 필요가 있었습니다.
명도소송, 부동산점유이전금지가처분 등 필요한 사전조치 및 증거수집 철저히 해야
또, 명도소송을 신속하게 마무리하여 부동산을 인도받기 위해서는 '부동산점유이전금지가처분' 등 사전조치를 신속정확하게 하셔야 할 뿐만 아니라, 세입자측에서 반박할 만한 주장들에 대비한 증거들을 충분히 수집해두시는 것이 중요한데
부동산점유이전금지가처분 신청은 현재 목적물 부동산을 점유하고 있는 세입자로 하여금 다른사람에게 그 점유를 이전하지 못 하게 하는 조치로서, 세입자 모르게 신속하게 법원에 신청하시고, 점유이전금지가처분 결정문을 해당 부동산에 고시하는 집행절차까지 마무리하셔야 하는 만큼 명도소송과 함께 민사전문변호사의 도움을 한 번에 받아 진행하시는 것을 추천드립니다.
* 명도소송은 현재 목적물 부동산을 점유하고 있는 사람에 대해서는 효력이 있는 소송이므로 악의적으로 세입자가 해당 부동산을 제3자에게 전대차하는 등의 방법으로 명도소송을 방해한다면 소송이 길어질 가능성이 높습니다. 따라서 명도소송 전에는 반드시 부동산점유이전금지가처분 신청을 해두셔야 합니다.
뿐만 아니라 부동산 임대계약 분쟁, 특히 상가임대차 분쟁은 앞에서 말씀드린 것처럼
1) 계약종료 사유가 타당한지
2) 세입자의 계약갱신요구권을 충분히 보호하였는지
3) 계약종료 통보를 충분한 기한을 두고 정확히 하였는지
4) 세입자의 권리금회수기회를 보호하였는지
등 그 절차와 사유 등에 있어서 관련 규정을 반드시 준수하여야 하고, 어느 하나라도 미흡할 경우 세입자의 반박에 따라 패소할 가능성이 높아지기 때문에
위와 같은 관련 규정을 충분히, 성실히 준수하였는지에 대한 증거와 함께 민사전문변호사의 도움을 받아 세입자측에서 반박할 만한 주장들을 예상하고, 관련 증거들을 준비해두시는 것이 빠르고 효과적인, 그리고 성공적인 결과를 이끄는 지름길인바, 이 부분을 명심하시고 사전에 민사전문변호사와 긴밀한 협의, 상의를 거쳐 소송을 진행하시는 것이 좋습니다.
명도소송 승소했는데도 세입자가 나가지 않는다면? 강제집행 및 공무집행방해 등 고소
특히 명도소송이 어렵고 까다로운 이유 중 하나는, 명도소송에서 승소하더라도 세입자가 악의적으로 계속해서 부동산을 점유, 점거하면서 돈을 요구하는 등 진흙탕 싸움으로 번질 가능성도 많기 때문입니다.
따라서혹시라도 명도소송에서 승소하였음에도 불구하고 세입자가 부동산을 인도하지 않는다면 법원에 '강제집행' 신청을 하실 수 있으며, 법원의 집행관이 강제집행을 하려고 하는데도 세입자측에서 격렬히 강제집행을 방해한다면 공무집행방해 등으로 형사고소 하시어 세입자측을 처벌하고, 부동산을 인도받으실 수 있으니 이 점을 참고하시고 변호사와 긴밀히 상담해보시기 바랍니다.
실제로 을지로의 맛집으로 유명한 점포의 명도소송 사건과 관련하여, 임대인측이 대법원으로부터 승소판결까지 받았음에도 불구하고
세입자측에서 점포를 인도하지 않아 강제집행하는 과정에서 세입자와 관련자가 점포 출입구에 차량 2대를 쇠사슬로 묶어 출입을 하지 못하도록 하는 등 강제집행을 방해하여 공무집행방해 혐의 등으로 기소되었고, 며칠 전 법원은 세입자측의 공무집행방해 혐의에 대해 유죄를 인정, 각각 징역 10개월의 실형과 징역 6월에 집행유예 2년의 징역형을 선고한사건이 있었던바
혹시라도 명도소송 이후에도 세입자가 점포를 인도하지 않는 등의 사유로 괴로운 시간을 보내고 계신 임대인분들께서는 하루라도 빨리 변호사의 도움을 받으시고, 정당한 권리와 재산을 되찾으시기 바랍니다.
감사합니다.
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