안녕하세요. 인천형사전문변호사 서범석입니다.
건물의 신축이나 리모델링을 해 보신 분들이라면 모두 공감하시겠지만, 지자체로부터 건축허가를 받는 일은 꽤나 까다롭습니다.
특히 신축의 경우 신축하려는 지역의 용도는 물론이고, 용적률, 신축하려는 건물의 용도에 따른 허가 가능면적 등을 꼼꼼하게 따져 설계를 하고 허가를 받아야 하기 때문에 일반인이 직접 허가를 받는 것이 현실적으로 어려울 때가 많죠.
그래서 보통은 설계사무소나 시공사 등의 도움을 받게 되는데, 이는 비단 건물을 신축할 때 뿐만 아니고 이미 지어진 건물을 사서 리모델링 할 때도 마찬가지라고 할 수 있습니다.
건물 불법증축으로 건축법위반, 주차장법위반 혐의로 형사처벌 받을 위기사례
그런데 만약 내가 믿고 맡긴 시공사의 착오나 과실로 인하여 건축주인 여러분이 건축법위반 등에 해당하여 형사처벌까지도 받게 될 상황에 처하였다면 어떨까요?
최근에 인천형사전문변호사인 제게 사건을 의뢰하신 의뢰인께서도 리모델링 시공사의 말만 믿고 불법 증축을 하였다가 건축법위반 등의 사안으로 형사처벌 받을 위기에 처한 상황이었습니다(아래 소개하는 사건내용은 의뢰인 비밀보호를 위하여 각색 후 소개합니다).
건물 불법증축으로 건설법, 주차장법 위반 혐의를 받게 된 의뢰인
제게 사건을 검토받고자 급히 사무실로 방문하신 의뢰인은 몇 년 전 지방에 상가주택을 하나 매입하면서 골조만 남기고 대대적인 리모델링을 하게 되었습니다.
리모델링 당시, 리모델링 시공사와 논의하던 중 어차피 해당 상가주택의 경우 투자의 목적으로 매입한 것이기 때문에 최대의 임대수익을 올리고자 고민하였던 의뢰인께 시공사 담당자가 주택부분과 주차장 일부를 증축하면 추가 임대수익을 낼 수 있다고 제안하여 그대로 시공하였고, 결국 불법증축 등으로 건설법위반 및 주차장법위반 혐의로 고발을 당하여 경찰조사까지 받게 된 상황이었습니다.
저와 면담 당시 의뢰인께서는
시공사가 제안한대로 증축하였을 뿐이고 일반인으로서 건축법 규정을 잘 몰랐던 터라 시공사에서 "괜찮다. 모두 그렇게들 한다"는 말에 불법증축하였던 것이라고 억울함을 호소하셨을 뿐만 아니라, 개인사정으로 주민등록상 주소지와 실제 거주지가 지자체의 시정명령 및 이행강제금 부과 고지를 송달받지 못 하여 원상회복을 하지 못 하였다며 사건대응 관련하여 자문을 요청주셨습니다.
불법증축으로 인한 건축법, 주차장법 위반 사안 처벌은?
불법증축이나 용도변경에 대해서 안 걸리면 문제없고, 적발되더라도 이행강제금이나 과태료만 내면 된다고 생각하시는 분들이 꽤 있습니다.
그러나, 건축법이나 주차장법 등 관련 법에서는 불법증축이나 용도변경 등의 행위에 대하여 엄격하게 금지하면서 형사처벌 기준까지 명시하고 있기 때문에 개인의 이익을 위하여 건축물을 무분별하게 넓히거나 사용하였다가는 중형에 처할 수도 있는데,
일단 건축법에서는 "건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다." 면서 만약 이를 위반하여
도시지역에서 이를 위반하여 건축물을 건축하거나 대수선 또는 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에, 도시지역 밖에서 이를 위반하여 건축물을 건축하거나 대수선 또는 용도변경을 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있으며
또, 주차장법에서는 "부설주차장은 주차장 외의 용도로 사용할 수 없다"고 명시하면서 이를 위반한 자에 대해서는 3년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있는바
의뢰인과 같이 상가주택 등 건축물을 리모델링(대수선)하면서 불법증축하고 주차장 일부를 확장하여 영업장으로 사용하는 등 다른 용도로 사용함으로써 추가 임대수익을 내었다고 한다면 건축주인 의뢰인으로서는 형사처벌을 면하기 어렵다고 할 수 있는 상황이었습니다.
"몰라서" 불법증축하고 용도변경한 것이라면? 무혐의나 무죄 받을 수 있나?
그런데 제게 사건을 의뢰하신 의뢰인으로서는 리모델링을 주관하는 시공사에서 "모두들 그렇게 한다. 문제없다"고 하여 불법증축 등을 하였을 뿐이라고 주장하시는 상황이었습니다.
사실 일반인으로서는 세세한 건축법, 주차장법을 알기 어렵기 때문에 건물의 신축이나 리모델링 등에 있어서 시공사, 설계사무소 등의 전문가 도움을 받는 것인데, 전문가가 괜찮다고 하여 불법증축에 이른 것이라면 무혐의나 무죄를 받을 수 있을까요?
일단 구체적인 사실관계를 살펴봐야 겠지만 만약에 건축주의 과거 이력상 건물 신축이나 리모델링 등의 경험이 있어 합리적으로 판단하였을 때 건축주인 의뢰인이 해당사실을 모르고 있었다고 보기에 어렵다고 한다면 혐의를 부인하여 무혐의나 무죄를 주장하기에는 오히려 역효과가 있을 수 있다 할 것이며
시공사 등의 전문가가 "문제없다"고 하여 불법증축 등에 이르렀다 하더라도 대법원은 관련 판례에서
"형법 제16조에 의하여 처벌하지 아니하는 경우란 단순한 법률의 부지의 경우를 말하는 것이 아니고, 일반적으로 범죄가 되는 행위이지만 자기의 특수한 경우에는 법령에 의하여 허용된 행위로서 죄가 되지 아니한다고 그릇 인식하고 그와 같이 인식함에 있어 정당한 이유가 있는 경우에는 벌하지 아니한다는 취지이므로, 피고인이 자신의 행위가 건축법상의 허가대상인 줄을 몰랐다는 사정은 단순한 법률의 부지에 불과하고 특히 법령에 의하여 허용된 행위로서 죄가 되지 않는다고 적극적으로 그릇 인식한 경우가 아니어서 이를 법률의 착오에 기인한 행위라고 할 수 없다(대법원 91도1566 판결 등 참조)." 라고 판시하면서
건축 관련 규제나 행정절차 등을 잘 몰라 건축사에게 맡겨 일을 진행한 것이 사실이라 하더라도 부동산 개발업을 하는 사람으로서 건축법상 허가대상인 줄 몰라 관할 관청의 허가를 받지 않고 주택을 건축하였다는 사실만으로는 무죄라고 볼 수 없다고 판단, 피고인에게 무죄를 선고했던 원심을 파기하고 유죄의 취지로 판결한 사례가 있었던바(대법원 2010도15260 판결 참조)
섣불리 리모델링 시공사의 탓만 하기 보다는 구체적인 전후사정을 변호사에게 검토받고 경찰조사 대응 목표와 전략을 수립하신 후 조사에 출석하셔야 할 것입니다.
불법증축 등으로 인한 건축법, 주차장법 위반 처벌위기, 선처 및 구제방법은?
따라서 불법증축 등으로 건축법위반, 주차장법위반 혐의로 형사입건, 경찰조사를 받게 되셨을 때는 가능한 신속하게 형사전문변호사에게 사건을 의뢰하시어 꼼꼼하게 검토 받아보시는 것이 좋은데,
특히 건축법위반 등의 사안은 사건을 단편적으로만 보고 판단해서는 안 되고, 불법증축 등 불법행위가 이루어진 시기, 불법행위의 정도(면적 등), 불법행위의 주체자, 건축주의 직업 및 과거 동종전과이력, 건축주의 부동산 매매이력 등을 종합적으로 검토하고 실질적으로 그 불법행위의 책임이 누구에게 있는지, 어느 정도 있는지 등을 가려 보아야만 합니다.
또, 건축법위반이나 주차장법위반 등의 사안은 형사고발이 있기 전에 통상적으로 시정명령, 이행강제금부과, 과태료 등의 행정처분이 있는데, 행정처분이 있었음에도 불구하고 원상회복을 할 수 없었던 합리적인 사유가 있다면 형사전문변호사의 조력을 받아 수사기관과 법원을 잘 설득할 수 있는 논리를 만들고 이를 뒷받침할 수 있는 증거들을 제출하여 선처와 구제를 구하여야 할 것입니다.
건축법위반 등의 경우 사건 특성상 혐의를 완강히 부인하다가 상황이 더 악화되어 인천형사전문변호사인 제게 조력을 구하시는 사례가 정말 많습니다.
불법증축 사례가 많다고 사건에 안일하게 대응하지 마시고, 변호사의 정확한 판단 하에 전략적으로 대응하시어 선처와 구제를 꼭 받으시기 바랍니다.
감사합니다.
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