안녕하세요, 경찰출신 인천형사전문변호사 서범석변호사입니다.
얼마 전 인천 미추홀에서 있었던 대규모 전세사기 사건으로 경찰출신변호사이자 인천형사전문변호사인 제게 사건 자문이나 소송의뢰차 연락주시는 분들이 여전히 많습니다.
전세세입자에게 있어 보증금은 전재산인 것은 물론이고 어떤 경우에는 부모님 등으로부터 어렵게 빌려 마련한 자금이기에 전세사기 피해사실을 알게 된 세입자분들의 절망감은 이루 말할 수 없다 할 것인데
안타깝게도 인천의 대규모 전세사기 사건이 언론에 보도된 이후에도 계속해서 전세사기 의심사례가 접수되고 있는 상황이며 최근에는 서울에서도 인천 정도의 대규모 사기 의심사례가 드러나고 있어 또다시 많은 피해자분들이 나오지 않을까 우려되는 상황입니다.
특히 이번 서울의 전세사기 사안의 경우 근생건물을 빌라로 '불법개조한 불법건축물'인 경우가 다수라 전세세입자들이 보증금을 돌려받지 못 할 가능성이 더 높아진 상황이며 사건 보도가 있은 후부터 제게도 많은 분들의 법률자문 문의가 이어지고 있는데요
대부분의 분들이 궁금해하시는 '불법건축물 전세사기 피해' 문제점과 대응방안에 대해 짧게 소개해드리려고 합니다.
근생건물을 주택으로 개조한 빌라, 전세보증금 반환 왜 어려울까?
근생빌라는, '근린생활시설' 건물을 의미하기 때문에 사실상 주택용, 거주용으로는 사용이 불가함에도 불구하고 의외로 많은 빌라들이 이러한 근린생활시설 건물을 사람이 거주가 가능하도록 불법개조하고 임대를 주고 있습니다.
쉽게 말해서, 점포의 임대만 가능한 상업용 건물을 주택으로 개조하여 다세대 빌라처럼 월세나 전세를 주는 형태를 생각하시면 될 텐데 이러한 불법건축물은 주택에 적용되는 각종 세금규제나 안전규제, 기타 편의생활시설규제 등이 비교적 엄격하게 적용되지 않아 불법이라는 점을 알고서도 건물을 개조하여 주택으로 임대를 주는 임대인들이 꽤 많죠.
문제는 세입자 입장에서 이러한 불법건축물을 임차할 경우 그 전세보증금 등을 보호받지 못 할 가능성이 높다는 점인데,
물론 불법건축물이라 하더라도 주거용으로 사용하는 경우 '주택임대차보호법'의 적용을 받을 수 있어 전입신고 및 실거주를 함으로써 '대항력'을 갖출 수는 있다 하더라도
해당 건물이 사실상 주택이 아닌 근린생활시설이기 때문에 전세세입자의 보증금을 보호해주는 전세보증보험 가입이 불가하여 향후 임대인이 보증금을 반환하지 않고 잠적하는 등 문제상황이 발생하였을 시에는 막상 보증금을 돌려 받을 수 있는 대안이 없고
대항력을 갖춰 경매낙찰금 중 일부를 보증금으로 반환받으려 해도 불법건축물은 이행강제금 부과 및 원상복구 등의 부담으로 인해 유찰되는 사례가 많아 세입자로서는 아무리 선순위에 있어도 보증금 전액을 반환받기 어려울 가능성이 높습니다.
근생빌라인지 모르고 전월세계약 했다가 보증금 못 받을 위기라면? 법적 대응방안
그렇다면 법적으로라도 해결할 방법에는 어떤 것들이 있을까요?
결국 국가가 운영하는 임차인 보호제도로서 보호를 받지 못 하였다고 한다면 '법'의 도움을 받아 최대한 피해회복 할 수 있는 방안을 모색해야 할 것인데
근생시설을 불법개조한 불법건축물인데도 불구하고 이를 속여 주택으로 임차해주고는 보증금을 반환해주지 않는 상황이 발생하였을 시에는
1. 사기죄 형사고소
먼저 임대인에 대한 사기죄 형사고소를 검토하실 수 있습니다.
사기죄는 '다른사람을 기망하여 재산을 편취한 자'에 적용되는 범죄인 만큼 임대인으로서는 자신의 임대물이 불법건축물이라 세입자가 전세보증보험 등의 보호를 받을 수 없을 뿐만 아니라, 세입자로부터 보증금을 받더라도 반환할 능력이나 계획이 없었음에도 불구하고
세입자에게 해당 임대물이 등기부상 엄연한 주택이라고 기망하여 보증금을 받은 후 이를 편취하였다고 한다면 즉시 형사전문변호사의 조력을 받아 사기 혐의로 형사고소 하시고, 경찰 등 수사기관의 도움을 받아 임대인의 신병을 확보하셔야 할 것입니다.
특히 임대인이 계획적으로 대규모 전세사기 범행을 저질러 세입자들의 피해액이 5억원 이상 될 시에는 '특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법)'의 적용으로 임대인은 실형을 선고받고 구속될 가능성이 현저히 높아지므로 적극적인 피해사례 수집 및 형사고소를 추진하시는 것을 추천드립니다.
2. 공인중개사법 위반 신고 및 형사고소 등
또한 집을 임대할 시 임대물을 중개해 준 공인중개사에 대해서도 공인중개사법 위반 혐의로 신고하시거나 사기죄 등으로 형사고소 하시는 것을 추천드리는데,
공인중개사법상 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 중개물의 상태, 입지, 권리관계 등에 관하여 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 설명하고, 토지대장등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 함에도 불구하고 이를 위반하여 근생시설 등에 대한 설명을 해주지 않았을 시에는
공인중개사법 위반행위에 해당하여 자격정지와 과태료 납부 대상이 될 뿐만 아니라, 만약 공인중개사가 이 사실을 알고도 임대인과 공모하여 세입자에게 알리지 않는 등 고의적으로 위반행위를 하였다면 사기죄 등으로 임대인과 함께 형사고소를 하실 수 있으니 자신의 역할과 책임을 다 하지 않은 공인중개사에 대해서도 엄중한 법의 책임을 물으셔야 할 것입니다.
적극적인 형사고소로 형사합의 또는 불법행위 인정받아 보증금 반환 받아야
위와 같은 적극적인 형사고소가 중요한 이유는 다름이 아니고 보증금의 일부라도 반환받아 피해회복을 받으실 수 있는 가장 효과적인 방법이 될 수 있기 때문인데요,
형사고소로 신병확보된 임대인 등은 수사를 받을수록 처벌, 즉 '형량'의 압박을 받을 수밖에 없기 때문에 세입자로서는 형사전문변호사의 도움을 받아 고소 등 형사절차를 진행하고, 나아가 추가 피해사례가 있다면 이를 적극 피력함으로써 임대인이나 공인중개사의 처벌을 탄원하시어
사건 피의자들(임대인, 공인중개사 등 관련자)이 피해금원의 일부라도 합의금으로 지급하고 합의 등의 선처를 구하는 데에 보다 적극적인 자세를 취할 수 있도록 사건을 이끌어 가셔야 하며
혹시라도 피의자들이 합의할 합의금이 없을 경우에는 형사사건 결과를 바탕으로 민사상 손해배상청구소송을 진행하시어 추후에라도 피의자들의 재산을 강제집행 할 수 있는 대안을 마련해두셔야 실질적인 피해회복이 이루어진다고 할 것입니다.
불법건축물 전세사기 피해, 등기부등본 및 건축대장 확인으로 예방할 수 있어
근생시설을 주택으로 불법개조한 불법건축물의 경우 등기부등본, 건축물대장 확인으로도 쉽게 확인하실 수 있습니다.
따라서 만약에라도 발생할 수 있는 사기피해를 예방하기 위해 어떠한 임대차계약을 하실 때는 반드시 먼저 등기부등본을 확인하시어 해당 건물이 주택인지, 근생시설인지 정확히 파악하신 후 보다 자세한 층별 허가사항은 건축대장으로 다시 한 번 재검해보시길 바랍니다.
감사합니다.
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