안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
작년 자영업자 폐업률이 무려 10%에 육박한다고 합니다.
코로나19이 이후 일상으로 복귀하였다고는 하지만 여전히 경기침체, 불황세가 회복되지 못 하고 있는 가운데 최저임금이나 배달수수료, 그리고 원재료가격이 지속적으로 상승함에 따라 더이상 버티지 못 하고 폐업을 하는 자영업자들이 늘고 있기 때문인데요, 폐업률이 10% 정도라고 하면 자영업을 하시는 사장님들 중 10에 1명은 폐업을 하고 있다는 것이니 심각한 폐업상황이 좀 더 실감납니다.
자영업자로서 살아남기가 너무나 힘든 현실이다보니 인천민사전문변호사인 제게도 폐업에 따른 권리금 분쟁, 상가임대차분쟁 및 기타 금전분쟁으로 법률자문을 구하고자 찾아오시는 분들이 부쩍 증가하고 있는데,
최근에는 임대인과 '보증금' 문제로 갈등을 겪다가 도저히 대화나 협의로는 해결될 조짐이 보이지 않아 법적으로 보증금을 온전히 돌려받을 방법을 찾고자 인천송도 사무실에 방문하신 의뢰인이 계셨습니다.
상가임대차 계약해지통보와 묵시적계약갱신, 보증금반환청구소송에서 승소하려면
저를 찾아오신 의뢰인은 최근 고심 끝에 5년 정도 운영하던 가게를 접기로 결정하셨습니다.
아무리 불경기라고는 하지만 의뢰인의 꿈과 청춘이 담긴 가게였기 때문에 폐업을 결정하기까지 많은 고민이 있었으나, 여러가지 개인사정으로 인해 가족들을 위해서라도 어쩔 수 없이 하던 가게를 그만 정리하기로 결심하셨죠.
그런데 의뢰인으로서는 사실 폐업 계획이 없었기 때문에 임대인에게 별다른 통보를 하지 않은 채 묵시적 계약갱신을 하리라 생각하고 있었으나 갑작스럽게 폐업하게 됨에 따라 불과 임대계약 종료일 2주를 앞두고 임대인에게 "상가임대차계약 종료" 의사를 밝히게 된 것인데,
임대인은 의뢰인이 "너무 늦게 임대계약 종료의사를 밝혔다"면서 최소한 3개월 전에는 임대계약 종료여부를 알려 줬어야 새로운 임차인을 구하지 않았겠냐며 의뢰인에게 보증금을 바로 돌려 줄 수 없고,
새로운 임차인이 구해질 때까지 3개월 후에 보증금을 돌려 줄 수 있으며 그 3개월의 기간동안 임차인인 의뢰인이 '임대료'를 부담해야 한다는 취지로 통보하였다고 합니다.
의뢰인으로서는 한 달에 수백만원에 달하는 임대료를 무려 3개월간 부담하는 것이 매우 부담스러울 뿐더러, 임대계약 종료기한을 앞두고 촉박하게 계약종료 의사를 전달한 것에 대해서는 미안한 부분이 없진 않지만 그렇다고 해서 가게를 폐업하는 마당에 보증금을 바로 돌려받을 수도 없고 3개월치 임대료를 부담하는 건 부당하다는 생각에 인천민사전문변호사인 제게 자문을 요청주셨습니다.
상가임대차 종료 및 해제 시 언제까지 임대인에게 통보해야 할까?
불경기로 인해 새로운 임차인을 구하는 일이 이전보다 어려워 졌다는 점에서 임대인의 당황스러운 마음이 이해되지 않는 것은 아니나, 그렇다고 해서 폐업을 하는데 보증금을 받지 않고 나가는 것이 불안하기도 하고 무엇보다도 한 달에 수백만원에 달하는 임대료를 무려 3개월간이나 더 부담해야 한다는 사실이 무척 부담스럽다고 말씀하시며 의뢰인께서는 어떻게 해서든지 임대계약 종료일에 맞춰 보증금을 온전히 돌려 받길 원하셨습니다.
일단 임대계약 종료 및 해지 통보에 따른 보증금 반환 문제에 있어서는 관련 임대차보호법과 계약서상의 내용이 매우 중요한바 임대차계약 문제로 임대인 혹은 임차인과 갈등을 겪고 있다면 관련 법 및 계약서를 내용을 꼼꼼하게 검토하고 조언해 줄 수 있는 민사전문변호사의 자문을 구하시는 것이 중요합니다.
관련 법을 살펴보면,
주택임대차보호법에서는 임대인이나 임차인은 임대계약 종료기한을 앞두고 최소한 2개월 전까지 임대차계약 종료 및 해지여부를 통보하여야만 하며 2개월 이전까지 종료 및 해지 의사를 밝히지 않는 이상 임대계약은 묵시작 갱신이 됩니다만
상가건물임대차보호법에서는 임대인은 임대계약 종료기한을 앞두고 최소한 1개월 전까지 계약 갱신의 거절 또는 조건 변경 관련 통지를 해야 하며, 이를 하지 않을 경우 자동적으로 동일한 조건으로 묵시적 갱신한 것으로 인정된다고 규정하고 있는바
임대인에게는 그 임대계약의 종료, 해지 및 조건변경 등의 통지에 있어 임대계약 종료 '1개월 전'까지 통보해야 한다는 기한조건이 있으나 임차인에게는 이러한 조건이 없어 임차인으로서는 임대계약 종료기한 전에는 언제든지 그 계약의 종료, 해지에 대해 의사를 밝힐 수 있습니다.
임대계약 만료 전에 계약종료 의사를 표시했는데도 불구하고 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면?
그런데 위에서 말씀드린바와 같이 상가건물임대차보호법에 따르면 임차인에게는 임대계약 종료기한 전이라면 불과 종료기한을 며칠 앞두고 있더라도 임대계약 종료 및 해지 의사를 밝혀도 그것이 유효하다고 할 수 있는데도 불구하고
임대인이 기한을 '촉박하게 통보하였다는 이유로' 보증금 반환을 거부하거나, 2~3개월의 임대료 부담을 요구한다면 어떻게 대응해야 할까요?
우선, 법적으로 임차인이 계약종료 기한 전에 임대계약 종료 및 해지 의사를 밝혔다면 임대료 부담의 의무나 책임은 없다고 할 것인바
임대인은 임차인의 의사에 따라 임대계약 종료일에 맞춰 임차인에게 보증금을 반환해주어야 하고, 임차인은 임대인에게 임대물을 인도해주어야 합니다.
또, 임대인이 새로운 임차인이 구해질 때까지 2~3개월의 말미를 요구하거나 임대료 부담을 요구한다면 상가건물임대차보호법 관련 규정을 근거로 임대보증금 반환 요구 및 임대료 부담에 있어 임차인으로서의 책임이 없음을 명확히 하셔야 할 텐데,
실제로 최근에 대법원은 상가건물임대차보호법에서는 임차인에게 갱신거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없으므로 임차인이 임대계약 종료기한 하루 전에라도 임대계약 종료 또는 해지 의사를 밝힌다 하더라도 이는 유효하다는 취지의 판결을 내린바 있으며(대법원 2023다307024 판결 참조)
관련 판결문을 살펴보면 "상가건물임대차보호법에서 상가 임차인이 갱신 거절을 통지할 수 있는 기간을 제한하지 않았으므로 만료일 1개월 이내에 갱신 거절 통지를 하더라도 효력이 있으며, 따라서 임대계약 종료기한 당일에 임대계약이 만료되었고 이에 따른 보증금 반환의 의무가 임대인에게 있다"는 취지로 판결이유를 설명하였으므로
제게 도움을 요청하신 의뢰인처럼 임대인이 임대계약 종료 의사를 충분한 기간을 두고 통보하지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부하거나 일정기간의 임대료 부담을 요구한다면 관련 법과 판례를 들어 보증금의 반환을 강력히 촉구하여야 할 것입니다.
임대인이 계속해서 보증금 반환을 해주지 않는다면 '보증금반환소송'으로 적극 대응할 수 있어
만약 위와 같은 관련 법의 규정과 판례에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 일정기간 동안의 임대료를 제하고 반환하겠다는 등 무리한 요구를 한다면 임차인으로서는 민사상 '보증금반환청구소송'으로 대응하실 수 있을텐데
보증금반환청구소송에서 승소하려면 임대계약 종료기한 전에 계약 종료 및 해지 의사를 명확히 통보하였다는 사실을 입증할 수 있는 증거와 함께 관련 법리, 판례 등 뒷받침할 자료들을 준비하셔야 하므로
사전에 먼저 민사전문변호사에게 소송의 진행가능성과 효과성 등을 검토받으시고, 앞서 소개해드린 바와 같이 상가건물임대차보호법상의 관련 규정, 판례 등의 자료를 준비하는 것은 물론이고 임차인이 임대인에게 임대계약 종료 의사를 밝힌 증거,
예를 들어 임대인과 나눈 문자내용, 공인중개사에게 전달을 요청한 문자내용, 통화녹음 및 임대계약 종료와 관련해 제3자와 나눈 카카오톡 대화내용 등의 증거를 준비하시어 재판부를 설득하시고 임대인으로부터 보증금 전액을 안전히 돌려 받으셔야 할 것입니다.
감사합니다.
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