안녕세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
신축 건물들을 보면 "병원, 의원 입점 확정" 이라거나 "키즈카페, 학원 입점 확정" 등의 문구가 크게 적힌 플랜카드, 현수막 등을 걸어놓은 경우가 굉장히 많습니다.
아마 한 두 번 이상은 이런 홍보 현수막들을 보셨을 거라 생각되는데, 병원이나 의원, 키즈카페, 학원 등이 입점하게 되면 상가로서는 일정 이상의 유동인구, 상가 이용고객을 확보하게 됨으로 상가 내에 있는 다른 호실을 분양하거나 임대하기에 수월하기 때문에 이렇게 병원이나 의원, 약국 등의 입점계약을 마케팅수단, 홍보수단 삼아 상가분양을 하곤 합니다.
그런데 문제는 병원 등이 입점할 계획이라는 분양대행사 등의 광고만 믿고 덜컥 상가를 분양받았다가
막상 병원이나 약국 등의 입점이 취소되었다거나 혹은 입점이 확정된 적조차 없었다는 사실을 뒤늦게 알게 된 경우에는 사실상 상가의 이용고객 추정치나 상가 자체의 가치가 하락하기 때문에 그만큼 임대수익을 기대할 수 없고, 결국 수분양자로서는 실제 기대했던 수익에는 훨씬 못 미치는 결과를 예측할 수밖에 없게 되죠.
그래서 위와 같이 상가에 병원 등의 입점이 확정되었다는 분양대행사 등의 말만 믿고 상가를 분양받는 등 투자를 하였다가 뒤늦게 병원 등이 입점이 취소되거나 혹은 입점계약이 완료된 적 조차 없었다는 사실을 알게 된 수분양자 분들께서
인천민사전문변호사 서범석변호사에게 분양계약취소, 매매대금반환, 원상회복 및 기타 손해배상 등의 사안으로 법률자문이나 소송을 의뢰하시는 경우가 꽤 있습니다.
병원 약국 학원 등 입점취소로 인한 상가분양대금반환청구 하려면?
최근에도 비슷한 사건으로 저를 찾아오신 의뢰인이 계셨습니다.
사건의 내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계 각색 후 소개하도록 하겠습니다.
민사전문변호사이자 형사전문변호사인 제게 법률자문을 받고자 인천송도 사무실을 방문하신 의뢰인은
약 1년 전쯤 퇴직금으로 상가분양을 받았는데, 분양계약 당초에 분양대행사가 했던 약속을 지키지 않는 문제로 분양계약 취소 및 매매대금 반환 등 법적인 방법으로 투자손해를 회복할 방법에 대해 자문을 구하고 싶어 저를 찾아 오셨습니다.
의뢰인 말씀에 따르면 신축 대형상가 건물에 각종 병원과 약국 및 학원 등이 이미 입점 계약을 완료하였다는 분양대행사 말을 믿고 같은 지역에 있는 다른 신축 건물의 상가에 비해 약 1~20% 나 비싼 가격에 분양을 받았는데,
1년이 지나도록 입점예정이라던 병원 등이 인테리어 공사조차 하지 않자 확인해보니 병원 등의 입점이 확정된 사실이 없고, 현재에도 입점이 미지수라는 사실을 알게 되셨다면서
분양대행사 등으로부터 '사기'를 당했다고 억울함을 호소하시며 제게 법적인 방법으로 분양계약 등을 취소하고 매매대금을 반환받는 등 손해를 회복할 방법이 없는지 문의주셨습니다.
병원 등의 입점이 확정되었다는 말만 믿고 분양계약했는데, 알고보니 입점확정이 된 사실이 없다면 분양계약 취소 가능할까
실제로 의뢰인 뿐만 아니라 신축 건물 등에 병원, 약국, 키즈카페, 각종 학원 등이 입점을 확정하였다는 분양대행사 등의 홍보자료 등을 믿고 상가분양을 받으셨다가 사실은 입점확정이 된 적이 없다거나, 혹은 입점 취소가 되어 상가 임대 등에 손해가 발생한 수분양자분들께서 제게 자문을 구하시는 경우가 적지 않습니다.
결론부터 말씀드리면, 위와 같이 분양사기 등의 사안은 구체적인 분양계약서 및 분양대행사 등과 주고받은 문자내용, 그리고 분양대행사 등이 배포했던 홍보자료, 분양당시에 건축물에 걸려 있던 홍보현수막 등을 토대로
분양대행사측이 확정되지 않은 사실, 즉 병원 등이 입점 확정되지 않았음에도 불구하고 수분양자들에게 마치 입점이 확정된 것처럼 허위사실을 고지하여 분양계약을 체결을 하였는지 여부와 병원 등의 입점사실이 분양계약에 미친 영향(병원 등의 입점사실이 분양계약에 있어 중대한 영향을 미치는 요인이었는지 여부 등) 등을 분석하여
의뢰인측 주장대로 병원 등의 입점사실이 분양대금에 영향을 미쳤고, 수분양자로서는 병원 등의 입점사실이 상가의 고정이용고객 확보에 큰 영향을 미치는 만큼 병원 등의 입점이 분양계약 체결에 있어 중대한 사실이었던 점, 그리고 분양대행사의 기망행위가 있었는지 여부(허위 사실의 고지)에 따라 사기 혐의로 형사고소가 가능하기도 하고, 또 민사상 분양계약 해제에 따른 매매대금 반환소송, 기타 손해배상 등의 청구가 가능합니다.
사기죄 고소 및 사기나 착오로 인한 계약이었음을 인정받으려면 분양대행사의 기망행위 입증할 수 있어야
다만 분양대행사 등을 사기 혐의로 고소하거나 사기나 착오로 인한 분양계약이었음을 인정받아 분양계약을 해제하고 매매대금 등을 반환받으려면 분양대행사의 기망행위, 즉 허위사실의 고지 등을 명확하게 입증하고, 분양대행사의 기망행위로 인해 수분양자로서는 사기나 착오로 인해 분양계약을 체결하였음을 인정받으셔야만 하는데요,
따라서 단순히 분양대행사가 "병원 입점확정" 이나 "키즈카페 입점확정" 등의 홍보현수막을 설치하였다거나 구두로 마치 분양이 확정된 것처럼 이야기하였다는 사실만으로는 분양대행사의 기망행위를 인정받기는 어렵고
분양대행사가 배포한 홍보자료에 병원, 약국 등의 입점이 확정되어 이미 다른 상가 호실의 계약이 완료되었다는 등의 허위 사실이 기재되어 있다거나 혹은 병원, 약국 등의 입점 확정으로 인해 실제 다른 호실이나 동일지역 동일규모의 다른 상가에 비해 분양대금이 더 높았던 사정 등이 있었다면
이같은 사실들을 근거로 분양대행사의 기망행위를 입증하고 사기나 착오로 인한 계약이었음을 인정받아 분양계약을 해제하고 매매대금 등이 손해를 회복하실 수 있을 것입니다.
분양계약 해제가 어렵다면 분양대금에 대한 일부반환을 청구해 볼 수도 있어
마지막으로 병원이나 약국 등이 입점 확정된 것처럼 기망한 것까지는 아니더라도, 마치 입점이 확실 시 된 것처럼 수분양자로 하여금 착오를 일으켰고, 병원 등의 입점을 이유로 다른 동일한 면적, 지역의 상가들보다 비싼 분양가격에 분양을 하였다고 한다면
통상의 동일한 상가 분양가 대비 병원 등의 입점을 이유로 인상하여 책정된 분양가의 차액을 반환해달라는 취지로 청구해 볼 수 있을텐데요,
실제로 최근에 병원 입점이 확정되었음을 근거로 '약국독점' 상가 호실을 다른 호실들에 비해 높은 가격에 분양을 받았으나 병원이 입점하자마자 2개월만에 폐업함에 따라 높은 가격에 호실을 분양받은 수분양자들이 분양사를 상대로 손해배상을 청구한 사안에 대해
법원이 다른 호실이 감정평가액 대비 원고들(수분양자들)이 분양받은 호실이 분명 높은 분양가에 분양한 사실이나, 분양회사가 병원 입점에 대해 계약서상 확약한 사정 등을 인정, 다른 호실과의 차액 약 3억원 가량을 원고들에게 반환할 것을 인정한 사례가 있었던바
혹시라도 제게 도움을 요청하신 사건처럼 병원 등의 입점이 확정된 것처럼 기망한 분양회사, 대행사로 인해 분양사기를 당하였거나 막대한 투자손실이 발생하였다면 즉시 변호사의 자문을 받아 법적으로 대응하시어 일부라도 손해를 회복하시기 바랍니다.
감사합니다.
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