안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
공유물에 대해서 혹시라도 분쟁을 겪어보신 분들께서는 아마 고개를 절레절레 흔드시는 경우가 많을텐데
공유물이란 말그대로 어떠한 부동산 등 재산에 있어서 2명 이상이 공동으로 소유하는 것을 의미하며, 따라서 그 관리나 수익, 처분에 있어서 공동지분자의 동의가 항상 필요하기 때문에 공유물을 소유하고 있는 것만으로도 정신적 스트레스가 될 수 있기도 합니다.
상속토지가 경매로 헐값에 넘어갈 위기라면? 공유물분할소송
얼마 전에도 공유물의 처분과 관련해서 공유지분자인 상대방과 극심한 갈등을 겪던 의뢰인께서 민사전문변호사인 제게 상담을 요청하신 일이 있었는데, 의뢰인으로서는 꼭 지키고 싶었던 상속토지가 '경매' 로 헐값에 넘어가게 생겨 답답한 마음에 저를 찾아오셨습니다.
(사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계를 일부 각색한 후 소개하겠습니다)
인천민사전문변호사 서범석변호사를 찾아오신 의뢰인은 돌아가신 부모님으로부터 경기도 인근에 토지를 상속받았는데, 해당 토지는 의뢰인의 할아버지대부터 대대로 물려받은 토지였으며 현재는 수백평의 토지를 의뢰인과 의뢰인의 조카인 원고가 공동으로 상속받아 지분을 50:50으로 공유하고 있는 상황이었습니다.
그런데 몇 년 전 형수님이 돌아가시면서 선산에 대한 지분 문제로 의뢰인과 형수님, 그리고 조카간에 큰 분쟁이 있었고, 결국 절연하기에 이르렀는데
갑자기 조카가 의뢰인을 상대로 공동으로 소유하고 있는 토지의 지분 일부를 '분할'해달라는 취지의 '공유물분할소송' 을 제기하며 소장을 보내와 의뢰인께서 급히 저를 찾아 오셨고,
의뢰인으로서는 요지에 있는 땅이라 절대로 헐값에 넘어가도록 두고 볼 수는 없는데, 그렇다고 조카의 지분을 넘겨 받기에는 지난 번 선산에 대한 지분분쟁에서와 같이 너무 높은 가격을 요구할 것이 걱정된다고 말씀하시며 제게 도움을 요청주신 일이 있었습니다.
공유물분할청구소송이란?
먼저 공유물이란, 어떠한 물건을 '지분'에 의하여 2명 이상의 사람이 공동으로 소유한 것을 의미하며 일반적으로 지분의 매매나 상속, 증여 등에 의하여 토지, 아파트, 건물 등을 다른 사람과 지분으로 나누어 공유하고 있을 때 '공유물분쟁' 이 발생하곤 합니다.
공유물의 사용과 수익은 지분의 비율에 따라 그 사용과 수익을 할 수 있으며, 원칙적으로 공유물의 임대 등 사용, 수익, 보존, 관리 등은 원칙적으로 '과반수'의 공유지분을 가진 자, 혹은 동일한 지분을 갖고 있다면 공유자들의 과반수에 따라 그 사용, 수익, 보존 및 관리 등이 결정되는데
만약 공유자 중 한 사람이 자신의 지분을 분할하여 그 지분만큼을 처분하고자 한다면 '공유물분할의 청구'로써 개인이 보유한 지분만큼을 분할할 수는 있고, 다만 공유물분할은 '현물분할'이 원칙이나 아파트나 건물 등은 현물분할이 현실적으로 어렵기 때문에 이 때에는 공유자들간의 협의나 법원의 결정에 따라 현금으로 분할하게 됩니다.
공유물의 분할에 있어서 공유자들간에 협의로서 분할하는 것이 가장 원만한 방법이긴 하나, 공유자들간에 협의가 어려울 때에는 공유물분할을 원하는 자가 법원에 '공유물분할청구소송'을 제기함으로써 법원의 판단을 받을 수 있으며, 법원은 공유물을 '경매'에 넘긴 후 그 낙찰금액을 공유자들간에 지분에 따라 분할하는 방법으로 공유물을 분할하게 됩니다.
공유물분할청구, 자칫 잘못하면 헐값에 부동산 낙찰될 수 있어
바로 앞에서 말씀드린 것처럼 하나의 부동산에 대해 지분을 공유하고 있는 사람 중 한 명이 법원에 '공유물분할청구소송'을 제기하게 되면 법원은 공유물에 해당하는 부동산을 '경매'하여 그 낙찰금액을 지분에 따라 분할하는 방법으로 공유물을 분할합니다.
따라서 부동산을 유지하고 싶은 공유자라 하더라도 어쩔 수 없이 부동산이 경매로 넘겨져 부동산의 소유를 유지하기가 어렵다고 할 것이며, 뿐만 아니라 부동산이 경매에서 한 두 차례 유찰될 경우 예상치 못한 '헐값'에 낙찰되어 보유하고 있는 지분만큼을 현금으로 분할 받더라도 부동산을 원래 소유하고 있던 것만도 못 하게 되어 버릴 수 있는 것인데요,
그렇기 때문에 어떠한 공유물에 대해서 공유물분할청구소송이 진행되게 생긴 상황이라면 즉시 민사전문변호사와 상의하셔서 사전에 공유자와 공유지분을 매입하는 방안을 협의하시거나, 혹은 이미 소송이 제기된 상황이라면 변호사의 조력을 받아 공유물분할을 청구한 원고측과의 조정 등을 통해 부동산을 지키시는 것도 문제를 해결하는 방안이 될 수 있습니다.
성공적인 공유물분할 조정 전략은?
다만 공유물분할을 청구한 원고측, 즉 공유자가 터무니없는 지분 매입가격을 요구한다면 아무리 부동산을 지키고 싶은 피고측이라 하더라도 그 요구를 수용할 수는 없을 것입니다.
그렇기 때문에 공유물분할청구소송에 대응하실 때에는 인접지역의 비슷한 규모의 부동산 시세, 그리고 필요에 따라서는 전문감정인의 감정에 따른 건물의 가치 등 '객관적 자료'를 기반으로 소송에 적극 대응하시어 원고측 및 법원관계자(재판부, 조정위원)들을 설득하셔야 하며
객관적 자료들을 근거로 적절한 가격에 원고측 지분을 매입하는 것으로서 공유물분할 조정협의를 성공적으로 이끌고 부동산을 지키실 수 있을텐데요,
여기에서 또 한 가지 중요한 점은, 경매를 통해 부동산이 여러 차례 유찰되어 부동산 가치가 낮아질 경우 공유물의 분할을 청구한 원고 입장에서도 손해일 수밖에 없는 만큼
혹시라도 공유물분할청구소송에 대응하셔야 할 때에는 먼저 민사전문변호사의 조력을 받아 원고측을 비롯해 재판부 등을 설득할 수 있는 논리적 자료, 증거를 철저히 준비함으로써 만족스러운 결과를 얻으시길 바랍니다.
감사합니다.
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