안녕하세요, 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
명의신탁은 법적으로 허용된 예외의 경우만이 인정됩니다.
따라서 세금 등의 문제로 인해 지인이나 형제자매, 부모님, 친인척 등의 명의를 빌려 부동산 소유권을 취득한 경우 자칫 잘못하면 부동산의 소유권을 전혀 인정받지 못 할 수도 있는바 섣불리 다른사람을 믿고 명의신탁을 부탁해서는 절대 안 될 것임에도 불구하고
심지어 법적으로 허용된 '부부' 사이의 명의신탁 문제로도 인천민사전문변호사 서범석변호사를 찾으시는 사례가 적지 않은 것이 사실입니다.
형제간 명의신탁 부동산 소유권 다툼, 승소하려면?
최근에는 형제지간에 명의신탁 문제로 법률자문을 받고자 인천송도에 위치한 제 사무실에 방문하신 의뢰인이 계셨습니다.
(사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 사실관계 각색 후 소개하겠습니다)
저를 찾아오신 의뢰인은 아버님께서 지병으로 위중하신 상황이라 돌아가시기 전에 미리 상속문제를 좀 정리해두고자 남동생분과 이야기를 나누다가 갈등이 발생해 저희 사무실을 방문하시게 되었습니다.
사실관계를 간단히 말씀드리면,
의뢰인은 아버지께서는 오래 전 토지를 취득하면서 아버지 명의로 부동산소유권을 취득하고자 하였으나 당시 개인적인 사정이 있어 차남인 의뢰인의 동생 명의로 토지의 소유권을 취득하였습니다.
이 사실은 의뢰인과 아버지, 남동생 등 모두가 알고 있던 사실인데, 아버지의 지병이 악화되어 생사의 갈림길에 있게 되자 의뢰인은 아버지께서 돌아가시기 전에 해당 토지를 정리하여 상속분할협의를 하고자 하였으나
땅값이 크게 상승하여 욕심이 났던 모양인지 갑자기 토지의 등기상 소유자인 남동생이 "개인 소유"를 주장하면서 아버지께서 명의신탁한 사실을 부인하였고,
심지어 명의신탁 사실을 증명해 줄 아버지께서도 생사의 갈림길에서 의식을 제대로 차리지 못 하시자 토지에 대한 지분 일부를 상속받지 못 할 위기에 처한 의뢰인께서는 답답한 마음을 호소하시며 인천민사전문변호사 서범석변호사에게 상담을 요청하셨습니다.
명의신탁 부동산, 법적으로 허용된 예외의 경우 외에는 인정받기 까다로워
앞에서 말씀드린 것처럼 명의신탁부동산은 법적으로 허용된 몇 가지의 예외사항 이외에는 그 소유권을 제대로 인정받기가 매우 까다롭습니다.
부동산실명법에서는 "부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해 부동산실명법을 제정, 시행한다"고 하면서
(1) 종중이 보유한 부동산
(2) 부부관계
(3) 종교단체
위의 3가지 경우에만 부동산 실권리자의 명의가 아닌 다른사람이나 특정인의 명의로 부동산 소유권을 등기하는 것을 허용하고 있습니다.
따라서 의뢰인 사례와 같이 사실상 아버지의 부동산이지만 부동산소유권등기 시 차남인 의뢰인의 남동생 명의로 그 소유권을 취득하였다고 한다면 아무리 부자관계라 할지라도 이는 부동산실명법상 허용된 범위 이외의 명의신탁인 만큼 아버지께서 그 소유권을 주장한다 하더라도 등기상 명의자인 남동생분이 인정받을 가능성이 높다고 할 수 있는 상황인 것이죠.
명의신탁 목적과 사실관계를 구체적 증거로 뒷받침 하여 입증해야 인정받을 수 있어
그런데 만약 명의신탁 사실을 인정받지 못 할 경우 의뢰인으로서는 아버지의 재산 중 상당부분을 차지하는 토지에 대한 소유권을 인정받지 못 하게 되는바 상속에 있어서 크게 불리할 수밖에 없는 상황이었는데요,
물론 부동산실명법에 따라 법적으로 허용된 범위 이외의 명의신탁은 원칙적으로 인정받지는 못 하는 것이 사실이나, 명의신탁의 목적이 조세포탈이나 강제집행 등 어떠한 불법적인 목적이 아니었고, 명의신탁 사실을 증명할 수 있는 구체적인 증거가 있다면 재판부를 설득하여 명의신탁 사실을 인정받고, 제대로 명의관계를 바로 잡을 수는 있습니다.
다만 명의신탁의 목적과 그 사실을 입증할 때에는 사회통념상 인정할 수 있을 정도로 그 목적과 사실관계가 정확히 증명되어야 하는바
명의신탁 사실을 입증해 부동산의 실소유자를 정정하고자 한다면 반드시 민사전문변호사의 조력을 받아 설득력있는 근거와 증거를 충분히 준비하시고, 소유권이전등기의 청구나 부당이득금반환등의 청구를 하셔야 합니다.
명의신탁 사실 밝히고 소유권 인정받으려면
특히 명의신탁 당시의 경위와 목적, 실체를 밝히기 위해서는 객관적인 증거는 물론이고 당시 상황을 증명할 수 있는 정황상 증거도 매우 중요하다고 할 수 있는바 제게 도움을 청하신 의뢰인과 같이 명의신탁 사실을 밝혀 등기상 부동산의 소유권자를 엎으려면
전후사정을 알고 있는 증인이 있다면 증인의 사실확인(증언) 내용을 녹음이나 문서(사실확인서)로써 확보하셔야 하고, 명의신탁 부동산의 입증에 있어서 가장 중요한 증거는
(1) 부동산등기권리증을 누가 소유, 보관하고 있었는지
(2) 부동산 관련 각종 세금이나 관리비 등을 누가 부담하였는지
(3) 부동산의 임대 등 관리에 있어 누가 결정권자였는지 라고 할 수 있는바
관련 증거들을 확보하기 위해 부동산등기권리증 원본의 확인 및 부동산 임대를 담당했던 공인중개사의 증언, 그리고 각종 세금 납부 영수증과 거래내역, 이체증명서 등을 준비하여 법원을 설득함으로써 명의신탁 사실을 인정받고 제대로 실소유자의 명의로 소유권등기를 이전해야 할 것입니다.
부동산 소유권 문제는 명의신탁 당시에는 아무런 문제가 없지만 막상 부동산의 가치가 상승하거나, 처분 등을 해야 할 때에 뒤늦게 극심한 갈등, 분쟁의 요인이 될 수 있습니다.
따라서 아무리 가족간이라 하더라도 부동산 명의신탁은 되도록 하지 않으셔야 하고, 혹시라도 명의신탁 부동산이 있어 갈등의 요인이 될 여지가 있다면 미리 민사전문변호사와 상담하셔서 명의신탁부동산을 입증하거나 부인할 만한 증거들을 확보해두시기 바랍니다.
감사합니다.
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