(인천민사전문변호사)아파트 매도 후 발견된 하자, 매도인 책임은 어디까지? 매도인 하자담보책임

안녕하세요. 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.

 

최근 공시지가의 발표로 부동산 시장이 다시 한 번 들썩였습니다.

 

올해 6월에 있을 종합부동산세 부과 시에는 개정된 보유세 적용에 따라 1가구 2주택 이상의 다주택자의 부동산 세금부담이 급증하기 때문에 아파트 등을 급히 처분하시는 분들이 증가하고 있는데, 문제는 워낙 부동산 집값이 치솟고 있어 급히 나온 매물을 다른사람들보다 빨리 확보하기 위해 섣불리 아파트 등의 주택을 매입하였다가 아파트의 하자 문제 등으로로 매도인, 매수인과 갈등을 겪고 계신 분들도 급증하고 있는 추세라는 점입니다.

 

​아파트의 하자는 매수인에게도 큰 문제이지만, 한편으로는 매도인에게도 큰 문제이기도 합니다.

다 설명했는데도 불구하고 제대로 집을 보지 않고서는 뒤늦게 매도인의 하자담보책임을 이유로 하자보수를 요구한다거나, 또는 별다른 하자가 없었는데도 뒤늦게 사소한 것 하나하나 하자담보을 요구하는 매수인 때문에 법적갈등, 분쟁으로까지 확대되어 인천민사전문변호사 서범석변호사를 찾아 오시는 분들이 적지 않은 상황이죠.

 

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갑자기 누수가 발생했다며 대대적인 하자보수를 요구하는 매수인!

아파트 매도 후 발견된 하자로 인한 매도인 하자담보책임 상담사례

 

 

photo by pixabay

 

(의뢰인의 비밀보호를 위하여 상담내용은 모두 각색 후 소개합니다)

 

의뢰인께서는 세금문제 때문에 수개월 전 아파트를 급히 처분하였습니다.

당시 전셋값이 천정부지로 치솟고 있어 의뢰인께서 아파트를 내놓자 매수하겠다는 사람이 물밀 듯 밀려들었고, 단 며칠 만에 아파트를 현재 매수인에게 매도 완료한 후 잔금을 지급받고 인도해주었는데요.​

 

그런데 얼마 전, 의뢰인께서는 매수인으로부터 갑작스런 항의연락을 받고 당황스러울 수밖에 없었는데...

 

매도 당시에는 없었던 누수가 발생하여 아랫집까지 모두 보수공사를 해주게 생겼다면서 매수인인 상대방은 “6개월 이내에는 매도인에게 하자담보책임이 있으므로 아랫집 수리비와 매도인이 매도한 아파트의 보수공사비 및 정신적 위자료 등을 모두 지급하라”고 요구하였죠.

 

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의뢰인께서도 알아보니 민법상 매도인이 매도 후 6개월 이내의 하자에 대해서는 담보책임의 의무를 져야 한다고 나와 있기 때문에 매수인인 상대방의 요구대로 두 집(아랫집 피해포함)의 수리비용 및 위자료 등을 지급해야 할 상황인 것 같은데, 이사 전까지만 해도 누수가 전혀 없었던 터라 억울한 마음에 인천민사전문변호사 서범석변호사에게 법률자문을 구하셨습니다.

 

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매도인의 하자담보책임, 도대체 어디까지일까?

 

photo by pixabay

 

매수인이 하자담보를 요구하면서 근거로 제시한 민법 규정에 따라 부동산 매도 후 발견된 중대하자에 대해서는 매도인에게 책임이 있다고 알고 계신 분들이 많으실텐데요.

 

실제로 민법에서는 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 6개월 이내에 매수인이 매매계약을 해제하거나 손해배상을 요구할 수 있다(민법 제580조),”고 명시하고 있으며, 일반적으로 부동산매매계약 시에 6개월 이내에 발견된 중대하자에 대해서는 매도인이 책임진다고 계약서상 명시하고 있기도 해서 사안에 따라 누수와 같은 중대하자의 보수 책임은 매도인에게 물을 수 있죠.

* 민사전문변호사 서범석변호사의 조언 매도인의 하자담보책임을 물을 수 있는 ‘중대하자’란 간단한 수리나 보수로 원상회복할 수 있는 하자가 아닌 비교적 큰 하자보수 공사를 요하는 하자나, 매수한 주택의 정상적 사용에 어려움을 미칠 수 있는 하자, 또는 안전상의 문제를 야기하는 하자라고 할 수 있는데, 국토교통부에서 공지한 ‘중대한 하자 판단기준’ 에 따른 중대하자에는 균열하자, 누수하자, 석공사하자, 급수·급탕하자, 가스설비공사 하자 등이 있으며, 자세한 사항은 아래에 첨부드린 온라인상에 ‘중대한 하자 판단기준 매뉴얼’을 검색하셔서 확인해보시기 바랍니다.

 

 

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‘중대하자’가 발견되면 모두 매도인이 책임져야 할까?

 

다만 아파트 매도 후에 중대하자가 발견되었다 하더라도 모든 경우에 매도인에게 그 하자보수의 책임을 묻는다거나 하자를 이유로 매매계약을 해제할 수 있는 것은 아닌데,

 

민법 제580조의 단서조항에 따르면 “매수인이 해당 하자를 미리 알고 있었다거나 매수인의 과실로 하자를 알지 못 한 때는 매도인에게 하자담보 책임을 물을 수 없다”고 명시하고 있어서 예를 들어 매수인이 누수사실을 알고 있고 그러한 이유로 매매금액을 좀 더 저렴하게 매도하였다거나 또는 매수인이 누수사실을 쉽게 알 수 있는 상황이었음에도 불구하고 매매목적물을 제대로 확인하지 않거나 아예 확인하지 않고 매매계약을 체결한 사정 등이 있을 경우 매도인은 하자담보책임에서 벗어나거나 또는 일부에 한해서만 하자담보책임을 갖게 된다고 할 수 있습니다.

 

 

뿐만 아니라 계약체결 이후 발생한 ‘누수’와 같이 매도인도 계약 당시 예상할 수 없는 갑작스러운 하자에 대해서는 매수인이 매도인에게 하자담보의 책임을 물을 수 없다고 할 수 있는데요,

 

photo by pixabay

 

실제로 최근에 있었던 서울중앙지방법원의 사건 중에서는 아파트 매매계약 체결 후 4개월 만에 누수가 발생하여 매수인인 원고가 매도인인 피고를 상대로 1,600만원에 해당하는 민법상 하자담보책임에 따른 손해배상청구소송을 제기한 사안에 대하여 재판부가

 

"매도인의 하자담보책임에서 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이지만, 매매계약과 이행완료 시점이 상당기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 하는데, 원고 등이 주장하는 사정만으로는 매매계약 성립 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵고,

 

이 사건 아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지났고, 건물 노후화에 따라 단지 내 다른 아파트에서도 누수가 발생하고 있는 점, 건축물의 내부적 원인에 따른 누수는 그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수 원인이 현실화해 존재하고 있으면 바로 나타날 수밖에 없는 현상인 점 등을 종합할 때 이 사건 누수가 매매계약 당시 또는 소유권 변동 시 이미 누수 원인인 하자가 현실화 해 존재하고 있다가 뒤늦게 발현되었다고 보기 어렵다." 고 판시하면서 원고의 손해배상청구를 기각하고 원고 패소 판결을 내린 사건이 있었던바(서울중앙지방법원 2020가단5093655 판결 참조)

 

따라서 매매계약을 체결했을 때나 소유권이전등기 시점까지 있었던 하자가 아닌 그 이후에 갑작스럽게 발생한 하자로서 매도인도 하자를 예상할 수 없었던 하자인 경우에는 매도인에게 그 보수책임을 묻는다거나 그것을 이유로 매매계약 해제를 주장하기 어렵다 할 것입니다.

 

 

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매도 후 발생한 누수 등의 하자로 매수인이 거액의 손해배상을 청구하였다면?

 

그러므로 아파트 등 주택의 매도 이후에 누수 등의 하자가 발생하여 매수인이 거액의 손해배상을 청구하였으나 해당 하자가 주택의 매도 전에 있었다거나 잠재하였던 문제로 인한 하자가 아닌 갑작스럽게 발생한 하자이면서 그 원인이 주택의 노후나 주택의 구조적 문제로 인한 하자라고 할 때에는

 

전문가의 점검이나 의견청취를 통해 하자의 근본적인 원인에 대한 객관적 자료를 마련하시고, 근본적인 원인의 발생시점이나 하자의 발생시점에 대한 확인을 통해 매도인으로서 하자가 있는데도 숨기고 매수인에게 주택을 매도한 것이 아니라

 

주택의 노후화 등 매도인의 책임없는 사유로 하자가 발생하였을 뿐만 아니라 해당 하자는 주택의 매도 이후에 발생한 하자로서 매도인에게 하자보수책임을 물을 수 없다는 논리로 대응하여 거액의 손해배상 책임에서 벗어나실 수 있을 것입니다.

 

 

 

누수 등의 하자보수 문제로 매도인 매수인 간, 또는 임대인 임차인 간에 갈등이나 분쟁을 겪는 사례가 적지 않고, 그 하자보수 시 수천만원까지 보수금액이 소비될 수 있는 점 등을 감안할 때, 하자보수의 책임을 명확히 따질 필요가 있으므로 혹시라도 비슷한 분쟁에 휩싸이신 경우에는 하루 속히 민사전문변호사의 자문을 받아 문제를 정확히 규명하고 법리적으로 다퉈 손해배상 등의 책임에서 벗어나시기 바랍니다.

 

 

감사합니다.

 

 

 

 

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