안녕하세요. 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.
요즘 임대차분쟁으로 민사전문변호사인 제게 상담이나 소송의뢰를 주시는 분들이 특히 많은데요,
얼마 전에는 '임차인의 원상회복 범위'와 관련하여 사건의뢰를 주신 의뢰인이 계셨습니다.
"임차인이 본인도 이전 임차인에게 그대로 양도받은 것이라며 '원상회복'을 못 하겠다고 합니다.."
임차인의 원상회복의무 관련 분쟁을 겪고 있던 의뢰인
* 사건내용은 의뢰인의 비밀보호를 위해 각색 후 소개합니다.
인천민사전문변호사인 제게 상담을 의뢰주신 분은 최근에 임차인에게 임대해주던 상가의 임대계약기간이 종료되어 임차인으로부터 상가를 인도받고 보증금을 내주어야 하는 상황이었습니다.
그런데 해당 상가에서 임차인이 운영하던 업종의 특성상 작은 방들이 필요하여 내부가 가벽으로 전부 나누어져 있었기 때문에 임대인인 의뢰인께서는 임대차 종료 전까지 모든 상가 내부를 모두 '원상회복' 해줄 것을 요청하였더니 임차인은 "내부 공사는 본인이 한 것이 아니라 이전 임차인이 한 것이고, 본인은 그대로 양도받아 가게를 운영하였을 뿐이기 때문에 원상회복을 해 줄 수 없다"는 취지로 반박하여 원상회복 문제를 두고 임차인과 갈등을 겪고 있는 중이셨죠.
내부를 워낙 작게 쪼개놓아 가벽을 제거하는 등 원상회복 하는 데에 꽤 많은 돈이 들 것으로 예상되었기 때문에 임대인인 의뢰인께서는 본인이 원상회복 비용을 부담하기 어려운 상황이었을 뿐 아니라, 원래 임차인에게는 원상회복의 의무가 있기 때문에 당연히 임차인이 임대계약 종료 시 원상태 그대로 회복시켜주는 것이 의무이자 관례인데도 불구하고 임차인인 상대방은 "현재 상태가 내가 처음에 양도받은 그 상태 그대로" 라면서 강력하게 원상회복을 거부하는 상황이었습니다.
임차인의 원상회복 의무는 어디까지 인가?
민법상 임차인이 그 차용물인 임대목적물을 반환하는 때에는 이를 원상회복하여 반환하는 것이 의무라고 할 수 있는데(민법 제615조, 제654조), 그렇다고 해서 임차인이 벽에 묻은 낙서 하나까지도 원상회복을 해야 한다는 것은 아니며,
판례에 따르면(서울중앙지방법원 2005가합100279 판결 참조)
"원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면, 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. (중략)
따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다."는 입장인바,
민법에서 규정하고 있는 임차인의 원상회복의무라고 함은,
상가나 주택 등의 임대물을 일반적으로 사용함으로써 사용하는 일상의 손모는 임대료에 포함되어 있다고 할 수 있어 원상회복의무를 부담하지 않아도 되고 다만 임차인이 임대물을 사용수익하기 위하여 설치한 시설이나 구조의 변경 등에 있어서는 임대물을 임차할 당시 '원래상태대로 회복'시켜 반환할 의무라고 할 수 있습니다.
전 임차인으로부터 양도하여 사용한 임차인의 원상회복 범위는?
그렇다면 제게 문제해결을 요청주신 의뢰인의 사안처럼 임차인이 이전 임차인으로부터 시설을 양도하여 사용·수익하던 중 임대계약기간이 종료되어 임대인에게 임대물을 반환해야 하는 경우, 임대인은 임차인에게 원상회복의 의무를 이행하도록 요구할 수 있을까요?
임차인의 원상회복의무가 '임차할 당시 원래상태대로 회복' 할 의무라고 한다면 현재 임차인으로서는 이전 임차인으로 양도받을 당시의 현 상태 그대로일텐데, 그렇다면 현재 임차인에게는 원상회복 의무가 없다고 할 수 있을까요?
내부에 구역을 나누는 등 시설이나 구조변경 등이 많았을 경우에는 원상회복에만도 큰 돈이 들기 때문에 임대인이나 임차인 모두 원상회복의 책임을 지는 것이 부담스러울 수 있기 때문에 원상회복 분쟁은 주택임대차나 상가임대차 분쟁에서 매우 자주 발생하는 사안 중 하나입니다.
전 임차인으로부터 시설을 양도하여 사용한 임차인의 원상회복 의무는 2가지로 나누어 살펴 볼 수 있습니다.
1. 전 임차인의 영업 및 시설을 양도양수하여 운영한 경우에는 임차인이 '원상회복의 의무'까지 양수하였다고 할 수 있음
: 먼저 전 임차인과 '영업양수도계약'을 체결하여 해당 상가의 영업권과 시설 등을 포괄적으로 양수한 경우에는 임차인이 전 임차인의 '원상회복 의무'까지 양수하였다고 보는 것이 판례의 입장인데(대법원 2017다268142 판결 참조)
대법원 판례에서는 전 임차인이 커피전문점을 운영하기 위하여 시설설치공사를 한 상태 그대로 커피전문점 영업을 양수한 현재 임차인에 대하여 "임대인이 처거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 임차인이 원상회복의무를 부담한다고 볼 수 있고, 또한 임대인이 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 임차인이 비용상환청구권을 포기했다고 해서 임대인이 위와 같은 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다." 면서
영업양수도계약으로서 전 임차인의 영업과 관련한 권리의무를 그대로 승계한 임차인에게는 '원상회복의 의무'도 승계되었다고 볼 수 있어 현 임차인에게 전 임차인이 설치한, 개조, 변경한 부분까지 원상회복할 의무를 부담하는 것이 맞다고 판결한 사례가 있습니다.
2. 전 임차인이 설치, 변경, 개조한 시설 그대로 단순 임차하여 사용한 경우에는 임차인이 '전 임차인이 설치, 변경, 개조한 부분까지 원상회복 할 의무는 없음'
: 반대로 영업과 관련한 권리의무를 승계한 것이 아니라, 단순히 전 임차인이 설치, 변경한 상태 그대로의 임대물을 현 임차인이 임대인으로부터 임차하여 일부만 인테리어하거나 변경하여 사용하였다고 한다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 현 임차인이 개조한 범위 내로만 원상회복하여 반환하면 되고, 그 이전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다는 것이 대법원 판례의 입장입니다(대법원 90다카12035 판결 참조).
결국 임차인이 전 임차인 설치한 시설이나 개조, 변경한 부분까지도 원상회복의무를 부담하는지에 대해서는 임차인이 전 임차인으로부터 영업과 관련한 전반적인 시설, 노하우 및 기타 권리의무까지 승계하는 영업양수도계약을 체결하였는지에 따라 달라질 수 있으므로 인천민사전문변호사 서범석변호사에게 사건의 문제해결에 대한 조언을 듣고자 방문하신 의뢰인처럼 임차인과 원상회복과 관련한 갈등을 겪고 계시다면 현재 임차인이 전 임차인으로부터 영업양수를 한 것인지 여부를 확인하시는 것이 문제해결의 핵심이라고 할 것입니다.
소모적인 분쟁을 예방하기 위해서는 원상회복에 대한 확실한 근거를 마련해두는 것이 중요합니다.
글을 마치기 전에 여러분께 당부드리고 싶은 것은,
원상회복과 관련하여 임대인과 임차인 양측의 입장이 매우 팽팽한 사례가 빈번한 만큼, 장래에 발생할 수도 있는 소모적인 분쟁을 예방하기 위하여 사전에 임차인과의 임대차계약을 체결할 때나 또는 전 임차인과 영업양수도계약, 시설양수도계약을 체결하실 때 '원상회복의 책임과 범위'에 대해서는 명시적인 근거를 남겨두실 필요가 있습니다.
특히 전 임차인으로부터 영업양수도가 아닌 단순 시설양수도를 하실 예정이시라면 원상회복 비용을 어떻게 부담할 것인지 전 임차인과 충분한 협의를 하시고 시설양수도를 결정하시기 바라며, 임대인께서도 임차인이 변경될 때 이러한 부분을 명확하게 짚고 넘어가셔서 혹시라도 임대차계약 종료 시에 발생할 수 있는 원상회복 문제에 대비하시기 바랍니다.
감사합니다.
'이기는 소송하기(민사이혼가사)' 카테고리의 다른 글
| 결혼준비 중 여자친구가 바람 핀 사실을 알게 된 경우 파혼 손해배상 사례 (0) | 2021.08.06 |
|---|---|
| (인천민사전문변호사)돈 빌린 채무자가 잠적했다면? 대여금소송 공시송달로 강제집행권원 확보 실제사례 (0) | 2021.06.09 |
| (인천민사전문변호사)아파트 매도 후 발견된 하자, 매도인 책임은 어디까지? 매도인 하자담보책임 (0) | 2021.04.07 |
| 부당한 가압류, 가압류해방공탁으로 신속하게 가압류집행취소한 실제사례(인천민사전문변호사) (0) | 2021.03.30 |
| 소송비용부담, 패소 후 부과된 소송비용이 억울하다면? 소송비용확정결정 항고하실 수 있습니다! (인천민사전문변호사) (0) | 2021.03.24 |
