(인천형사전문변호사)전세사기피해 형사고소 등 구체적인 법적대응방안

안녕하세요, 인천형사전문변호사 서범석변호사입니다.

부동산 시장이 급락하면서 심지어 실거래가가 공시지가를 밑도는 현상까지 나오고 있다고 합니다. 
이러한 시장의 불안정성으로 인해 거래가 얼어붙었고, 임대인들의 경우에는 목돈이 묶이는 전세보다도 현금 유동성이 좋은 월세를 선호하는 현상이 두드러지게 나타나고 있는 가운데

갑작스러운 시장 악화로 인해 일명 '갭투자'를 노리고 무리하게 부동산을 사들였다가 금리 인상과 매매가 하락으로 인해 대출금을 갚지 못하는 임대인들이 속출하면서 그 피해를 세입자들이 고스란히 떠앉는 사례가 급증하고 있습니다.

특히 부동산 매매가가 하락함에 따라 소위 말하는 '깡통주택'을 사들여 시세차익을 보려 했던 임대인들이 집을 경매로 넘기게 되는 일도 급증하면서 전세보증금을 한 푼도 못 받을 위기에 처한 세입자분들의 법적대응 의뢰나 자문요청이 끊임없이 이어지고 있는데요.

 

인천형사전문변호사 서범석변호사에게 전세사기 관련한 상담의뢰가 많아 전세사기 대응방안에 대해 몇 가지 조언을 드리고자 합니다.

 

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전세사기 피해, 법적대응 방안은?

 

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최근 있었던 상담사례 하나를 소개해드리겠습니다. 사건내용은 의뢰인 비밀보호 차원에서 각색 후 소개합니다.

의뢰인께서는 어렵게 모은 목돈 수천만원으로 생애 처음 월세에서 전세로 이사하였습니다.
그동안 전세보증금을 모으느라 고생하였던 것을 생각해 앞으로 꾸준히 저축하여 조만간에는 내 집 마련도 하겠다는 꿈도 꾸셨다는데요.

그런데 최근 의뢰인께서 거주하시는 빌라의 다른 세입자들로부터 "집주인이 바뀌었다"는 이야기를 듣게 되었고, 급히 등기부등본을 떼어보니 정말 처음 전세계약 할 당시 집주인이 아닌 다른사람으로 소유권이전이 완료된 상황이었습니다.

집주인이 임차인들 몰래 제3자에게 소유권을 이전하고 잠적해버린 것이었는데,
소유권을 이전받은 매수인은 돈을 받고 명의만 빌려 준 상황이라 임차인들에게 보증금을 반환해 줄 여력이 전혀 없는 상태였고, 이로써 보증금을 한 푼도 못 받을 위기에 처한 의뢰인께서는 다른 임차인들과 함께 인천형사전문변호사이자 사기사건전문변호사인 제게 자문을 의뢰하셨습니다.

 

 

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전세사기 피해를 입었다면?  1) 사기 혐의 형사고소

 

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의뢰인의 경우 전형적인 전세사기 수법에 당한 상황이신 것으로 판단되었는데 수많은 전세사기 사건들을 변호, 고소대리 해 본 경험상 위와 같은 사례는 전형적인 전세사기 수법 중 하나라고 할 수 있습니다.

임대인이 임차인들의 전세자금을 가로 챌 목적으로 일명 깡통주택을 매입한 후, 전혀 임차인들에게 보증금을 반환해 줄 경제적 여력이 없는 제3자의 명의만 도용하여 명의이전하고 전세보증금을 편취해 잠적해버리는 수법으로, 쉽게 말해 소위 말하는 대포통장이나 대포폰처럼 누군가의 명의만 빌려 깡통주택을 넘기고 달아나는 것이죠. 

이런 경우라고 한다면 신속하게 임대인의 신변을 확보하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있는바,
즉시 형사전문변호사의 도움을 받아 임대인을 '사기죄'로 형사고소 하시고 수사기관의 도움을 받아 잠적한 임대인을 찾으셔야 하며

형법상 '사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이득을 취한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하며(형법 제347조 사기죄), 특정경제가중처벌법에서는 사기 범행으로 취득한 이득액이 5억원이 이상인 경우 가중처벌 하도록 하고 있기 때문에' 신속하게 형사고소장을 접수하시어 임대인을 고소, 신변확보에 나서셔야만 합니다.

실제 최근에도 서울 시내에 빌라 100여채를 보유한 임대인이 '노숙인'에게 빌라의 명의를 이전함으로써 임차인들의 보증금을 편취한 혐의의 경찰이 수사에 나선 사실이 언론을 통해 공개된 사건이 있었으며,

또한 얼마 전 검거된 한 전세사기 가해자는 경제력이 없는 외국인 명의로 서울에 아파트 25채를 매수한 뒤 근저당을 설정해 전세계약을 체결하였고, 그 중 23채를 경매에 넘기도록 한 뒤 다시 가해자가 낙찰받는 방식으로 전세사기 범행을 저지른 혐의로 수사를 받고 있다고 알려진 바

한 푼이라도 피해회복을 받고 전세사기 범행을 저지른 임대인을 엄벌하며, 추가 피해를 예방하기 위해서는 신속하게 형사전문변호사의 조력을 받아 형사고소하시어 임대인의 신변을 확보하시는 것이 중요합니다.

 

 

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전세사기 피해를 입었다면?  2) 형사고소 시 피해자들이 합심하여 고소진행

 

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특히 형사고소를 하실 때에는 가급적 전세사기 피해자분들이 하나로 사건을 접수하여 고소를 진행하시는 것이 효율적이고 효과적이라고 할 수 있는데,

각종 중고사기나 전세사기 고소 사건에서 몇 번 당부드렸던바와 같이
사기사건은 피해규모에 따라서 가해자가 '특정경제범죄가중처벌법'에 의거하여 가중처벌 대상이 될 수 있을 뿐만 아니라, 경찰이나 검찰에서도 사기 피해규모가 클수록 사건을 엄중히 판단하고 수사인력을 적극 동원하여 가해자 검거 및 수사에 총력을 다 할 수 있으며

전세사기 사건은 그 특성상 피해규모가 거대한 사례가 많기 때문에 가해자 검거부터 수사, 재판, 판결까지 오랜 시간이 걸릴 가능성이 높은바, 심리적으로 물리적으로 피해자들간에 서로 조력하여 증거를 제출하고 피해자 진술 및 가해자 처벌 탄원 등에 나선다면 가해자 처벌이 더 높아질 수 있으므로 가능한 피해자들을 모아 고소를 진행하시길 추천드립니다. 

실제로 바로 얼마 전 250억원대 전세사기 범행을 저지른 일명 '수원 전세사기사건' 가해자가 2년여간의 소송 끝에 징역 9년의 실형을 선고 받는 일이 있었는데

이 사건에서도 임차인들이 자신들이 갖고 있던 중개설명서 등을 증거로 제출하는 등 적극적인 노력 끝에 처음 검찰이 피고인에 대해 징역 9년을 구형하였다가, 선고공판을 앞두고 검찰이 재판재개를 신청, 피해자들인 임차인들이 제출한 증거들을 토대로 구형량을 징역 13년으로 변경하였고, 마침내 재판부는 이번 선고공판에서 가해자인 피고인에게 징역 9년의 실형을 선고한바

전세사기 피해를 입어 형사고소를 준비 중이시라면, 가급적 피해사례를 모아 함께 고소하실 것을 추천드립니다. 

 

 

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전세사기 피해를 입었다면?  3) 피해회복을 위한 배상명령신청 또는 민사상 손해배상청구

 

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마지막으로 사기 피해는 결국 '피해회복'이 매우 중요하므로 형사사건에서 배상명령을 신청하거나, 피해자들이 별도의 민사소송을 진행하여 가해자로 하여금 보증금을 일부라도 회복받을 수 있는 길을 만들어 두시는 것이 중요합니다.

특히 전세사기 사건 특성상 피해규모가 거액인 만큼 가해자가 피해자들의 보증금을 즉시 변제, 반환하기 어려운 경우가 많은데 
이런 경우 추후에라도 가해자에게 재산이 발생하였을 때 강제집행하여 피해회복을 받으실 수 있도록 민사상 불법행위로 인한 손해배상청구소송을 통해 피해회복을 청구하시고, 승소판결문을 받아 두어 강제집행권원(강제집행을 할 수 있는 권리)를 확보해두시기 바랍니다.

 

 

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전세사기, '등기부등본' 의 확인으로 예방할 수 있습니다.

 

마지막으로, 무엇보다 중요한 것은 전세사기 피해를 당하지 않도록 미리 예방하시는 것일텐데,
사실 사기범행을 작정하고 임차인들을 상대로 전세사기 범행을 벌인다면 그것을 피해가기 정말 쉽진 않겠지만, 최소한 수 개월에 한 번씩이라도 등기부등본을 확인하시어 근저당이나 전세권설정, 소유권 등에 변동사항은 없는지 확인하시는 것만으로도 신속한 사건대응이나 피해축소가 가능하니

이를 유념하시고 전세나 월세로 집을 임차하셨다고 한다면 인터넷등기소를 통해 자주 등기부등본을 확인해보는 습관을 가져보시길 추천드립니다.

 

감사합니다.