민사전문변호사 서범석변호사입니다.
최근 주택임대차보호법이 대폭 개정되었죠.
'임대3법'이라고 하여 정부가 주택가격 안정화를 위한 정책으로 주택임대차보호법을 대폭 개정하면서 전월세 상한제 및 주택 임차인의 '임대차계약 갱신요구권'을 인정하는 개정안이 마련되었고, 이제는 임차인이 임대계약 갱신을 요구할 경우 법에서 정한 거절사유에 해당하지 않는 이상 임대인은 1회에 한하여 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
따라서 요즘에는 개정된 주택임대차보호법과 관련하여 임대인 분들께서 전세계약 연장이나 보증금 인상, 임대계약 종료와 관련하여 법률자문을 요청주시는 일들이 부쩍 많은데요.
최근에는 친한 지인으로부터 "본인이 임대해주고 있는 주택의 임차인이 전세계약 갱신을 요구하였는데, 전세계약 연장 시에 "임차인이 이미 계약갱신요구권을 행사하였다"는 증거를 남겨야 하는 건 아닌지, 어떻게 남겨야 하는지 궁금하다" 면서 민사전문변호사 서변호사에게 연락을 준 일이 있었습니다.
| * 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) 제1항, 제2항 ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. |
임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면?
임차인이 2년 계약 갱신하고 싶다고 연락이 왔는데, 그냥 갱신해주면 되는건지 아니면 이번에 바뀐 '임대계약 갱신요구권'을 행사했다는 증거를 남겨야 하는 건지 잘 모르겠습니다..
혹시 증거 안 남겼다가 내후년에 또다시 계약 갱신을 요구하면 어쩌죠?
우리나라에서는 '묵시적 갱신'이라고 하여 계약서상 임대계약 기간이 종료되었다 하더라도 임대인이나 임차인이 임대계약 해지, 종료, 임대료 상승 등의 의견을 사전에 밝히지 않는 이상 묵시적으로 해당 임대계약은 연장되었다고 인정하고 있습니다.
그런데 임대인은 임대계약을 종료하고 싶었으나 이번에 개정된 주택임대차보호법에 의거하여 임차인이 '전세계약 갱신요구권'을 행사하여 임대계약기간을 어쩔 수 없이 2년 더 연장하게 되었다면, 당연히 반드시 임차인이 이미 '계약 갱신요구권'을 행사하였다는 내용을 증거로 남겨두셔서 향후 만약에라도 임차인이 '이전 임대계약은 묵시적 연장'이었음을 주장한다던가 하는 분쟁요소를 사전에 제거하여 두셔야 할 것입니다.
임차인의 계약갱신요구권 행사, 어떻게 증거로 남길까?
임차인이 이미 1회에 한하는 계약갱신요구권을 행사하였다는 사실을 증거로 남기는 방법은 매우 다양합니다.
임대인과 임차인이 나눈 문자메시지나 카카오톡 대화내용을 통해 증거를 남기고 확보해둘 수 있으며, 또는 대화내용을 직접 녹음하는 것도(대화내용, 통화내용 등) 확실한 증거라고 할 수 있을텐데요.
만약 이러한 증거를 명확하게 '문서화' 하고 싶으신 분들께서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대계약 갱신 및 연장이 진행되었다는 내용증명, 공증문서 등을 가지고 계셨다가 혹시나 2년 뒤 임대계약 분쟁이 발생하면 이러한 자료들을 기반으로 대응하시면 좋습니다.
여러분 도움을 드리고자 실제로 제가 간단히 작성하여 친한 지인에게 도움을 주었던 임차인의 계약갱신요구권 행사여부 내용을 담은 내용증명 양식을 공유드리오니 필요하신 분들께서는 참고하시면 좋을 것 같습니다.
(다만, 임대차계약의 내용이나 처한 상황이 각기 다를 수 있는 만큼, 본 양식을 사용하여 추후 발생하는 법적 분쟁에 대해 법적 책임을 지지 않음을 양지 부탁드립니다)
오늘은 이번에 개정된 주택임대차보호법 중 임차인의 계약갱신요구권과 관련하여 많은 분들께서 질문주시는 내용을 살펴보았습니다. 혹시라도 향후에 발생할 수 있는 문제들은 없는지 꼭 꼼꼼하게 살피셔서 임대계약을 체결하시기 바랍니다.
감사합니다.
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