아파트매매계약 일방적인 계약파기 시 계약금은 어떻게? (민사전문변호사)

안녕하세요. 민사전문변호사 법무법인 세주로 서범석변호사입니다.

 

신도시 열풍으로 '불장'이라는 말이 나올 정도로 집값이 치솟고 있습니다.

특히 저희 사무실이 위치한 인천송도 지역 주변으로 집값이 큰 폭으로 상승하고 있는 가운데, 하루가 다르게 시세가 오르는 만큼 매매계약 관련하여 매수인과 매도인간 분쟁이 발생하는 사례가 급증하고 있어 인천민사전문변호사인 저를 찾아주시는 분들이 많습니다.

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매수인 입장에서는 계약금까지 보냈는데 갑자기 매도인이 계약을 취소한다고 하여 다른 매수기회를 놓치거나, 매도인 입장에서는 더 높은 매매가로 계약하겠다는 사람이 나타나 계약금 배액을 반환하더라도 계약을 파기하는 것이 이득인 상황에서 '신의'를 지키고자 계약을 지속할 수 없는 상황이 반복적으로 일어나고 있는데,

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최근 인천송도지역에 아파트 매매를 하려고 계약서까지 다 작성했는데 매도인으로부터 갑작스런 '계약취소' 통보를 받고 난처한 상황에 처한 의뢰인께서 인천민사전문변호사 서범석변호사사무실에 방문하신 일이 있었습니다.

 

 

 

 

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매도인의 일방적인 계약취소로 갈 곳이 없어진 매수인 사례

 

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의뢰인의 비밀보호를 위해 각색하고 사정설명을 드리면, 인천송도 인근 지역에 아파트를 매수하면서 다주택자 세금부담 때문에 현재 거주 중인 아파트를 매도한 의뢰인께서는 갑작스런 매도인의 계약취소 통보에 황당한 일을 겪었습니다.

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요즘같이 아파트 매매시장이 불장인 때에 갑작스럽게 계약을 취소해버리니 당장 이미 판 집을 몇 달 뒤면 빼줘야 하는데 다시 매수할 아파트를 구해야 하는 상황에 닥치자 화가 난 의뢰인께서는 매도인을 상대로 민형사상의 할 수 있는 법적대응은 다 하고 싶은 마음에 민형사전문변호사인 저를 찾아 오셨습니다.

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매도인의 일방적인 계약취소에 대한 법적대응! 핵심은 '중도금'

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부동산 시장이 난리라 하루가 다르게 매매가가 달라지기 때문에 더 좋은 가격이 아쉬워 갑작스럽게 계약을 취소한 매도인이 완전히 이해가 되지 않는 것은 아니나, 의뢰인 입장에서는 마음에 드는 집을 어렵게 선택하여 일부 금원을 치뤘을 뿐만 아니라 계약서도 작성하였고 심지어 현재 거주 중인 집까지 매도한 상황이었는데 이렇게 다시 원점으로 돌아가 모든 걸 새롭게 해야 하는 상황이 발생하자 황당하고 무척 화가 나셨는데요.

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의뢰인께서 일방적으로 계약을 취소한 매도인을 상대로 어떠한 민형사상의 법적대응을 하기 위해서는 먼저 '중도금'을 지급하였는지가 핵심이라고 할 수 있습니다.

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사실 계약서에 각각 서명을 함으로써 계약체결이 완료되었으나 아직 '계약금'만 지급한 상황이라면 매도인은 민법 제565조에 의거하여 '계약금의 배액(2배)'를 상환하기만 하면 언제든 계약을 취소할 수 있습니다.

 

민법 제565조(해약금)
① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

 

그러나, 이미 '중도금'까지 지급된 상황이라면 매수인과 매도인간의 아파트매매계약이 '본격적으로 이행되는 단계'에 접어들었다고 볼 수 있어서 매도인에게는 매수인과의 계약을 책임져야 할 의무가 발생하는데,

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따라서 의뢰인께서 매도인에게 중도금을 송금하였다고 한다면 적극적인 민형사상의 법적대응을 통해 매도인의 일방적인 매매계약취소에 대한 책임을 물을 수 있을 것입니다.

 

"중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다(대법원 2017도4027 전원합의체 판결)."

 

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중도금 지급 후 일방적인 계약취소, 형사상 '배임죄'로 처벌가능

 

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일단 중도금이 지급되어 매도인에게 매수인과의 계약을 책임져야 할 의무가 발생하였음에도 불구하고 일방적으로 계약을 취소하였다면 매수인은 매도인을 '배임' 혐의로 형사고소 하실 수 있습니다.

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'배임죄' 란 타인의 사무를 처리하는 사람이 그 임무에 위배하는 행위를 하여 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 사람에 대하여 5년 이하의 징역 또는 1,500만원 이하의 벌금에 처하는 죄로,

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앞서 살펴 본 대법원 판결에 따르면(대법원 2017도4027 전원합의체 판결)

"부동산 매매계약에서 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다. 그러나 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때에는 계약이 취소되거나 해제되지 않는 한 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전해 줄 의무에서 벗어날 수 없다.

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따라서 이러한 단계에 이른 때에 매도인은 매수인에 대하여 매수인의 재산보전에 협력하여 재산적 이익을 보호·관리할 신임관계에 있게 된다. 그때부터 매도인은 배임죄에서 말하는 ‘타인의 사무를 처리하는 자’에 해당한다고 보아야 한다. 그러한 지위에 있는 매도인이 매수인에게 계약 내용에 따라 부동산의 소유권을 이전해 주기 전에 그 부동산을 제3자에게 처분하고 제3자 앞으로 그 처분에 따른 등기를 마쳐 준 행위는 매수인의 부동산 취득 또는 보전에 지장을 초래하는 행위이다. 이는 매수인과의 신임관계를 저버리는 행위로서 배임죄가 성립한다​."

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즉, 중도금을 지급받아 매수인에게 아파트에 대한 소유권을 이전함으로써 매수인의 재산적 이익을 보호하고 관리해 줄 책임이 있는 매도인이 계약에 따라 매수인에게 소유권을 이전하지 않고 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 손해를 가하였으므로 배임죄가 성립한다고 판단하고 있는바

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민형사전문변호사인 제게 의뢰하신 사안에서도 의뢰인께서 매도인에게 이미 중도금을 지급한 상태였다고 한다면 매도인을 배임죄로 고소하시어 형사처벌 받게 하실 수 있을 것입니다.

 

 

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중도금 지급 후에는 민사상 일방적인 계약취소·해지 불가

 

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또, 중도금이 지급된 이후라고 한다면 매수인에게도 해당 아파트에 대한 권리가 일부 인정된다고 할 수 있어서 민사상 매도인이나 매수인 중 한 사람의 일방적인 계약취소·해지가 원칙적으로 불가능하기 때문에

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매수인이 동의하지 않는 한 매도인은 계약을 취소하기가 어려우며, 이 경우에는 통상 매도인이 지급받은 계약금 및 중도금 외에 별도의 손해배상금 등을 지급하여 '합의' 하에 계약을 해지하지 않는 이상 원래 계약대로 잔금 지급 후 소유권을 매수인에게 이전해야만 합니다.

 

"민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.
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매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다(대법원 2004다11599 판결)."

 

 

만일 중도금일자를 별도로 정하지 않고 계약 당시에 계약금과 중도금을 한꺼번에 지급하였다거나, 아직 중도금 지급일이 도래하지 않았는데도 매수인이 일방적으로 매도인에게 중도금을 지급한 경우에도 중도금 지급이 인정되어 매도인이나 매수인 중 한 사람이 일방적으로 계약을 취소·해제할 수 없는지에 대하여도

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대법원은 위와 같이 중도금을 이행기(지급일) 전에 일방적으로 제공하였다고 하더라도 매도인은 계약금의 배액을 반환하여 계약을 해제할 수 없다고 판단하고 있는바,

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매도인과 매수인간 계약취소 사안의 핵심은 결국 '중도금 지급여부'라고 할 것이며, 보다 자세한 내용은 민사전문변호사와 상의해보시길 바랍니다.

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감사합니다.