부동산처분금지가처분 신청방법 및 절차, 신청양식(인천민사전문변호사)

안녕하세요. 인천민사전문변호사 서범석변호사입니다.

 

며칠 전 인천민사전문변호사 서범석변호사를 지인으로부터 소개받으셨다며 사무실로 연락주신 분이 계셨습니다.

 

약속시간을 잡아 만나 뵌 의뢰인은 형제간 치열한 상속분쟁으로 갈등을 겪고 있어 제게 사건의뢰차 연락을 주신 것이었는데, 특히 부동산 자산가였던 아버지의 소유의 건물상속과 관련하여 지분다툼이 격화된 상태였습니다.

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유류분 소송도 중요하지만 이미 아버지께서 돌아가시기 직전에 형님께서 건물을 증여받은 상태라 혹시라도 먼저 건물을 처분해버릴까봐 걱정스러웠던 의뢰인께서는 서범석변호사에게 신속한 유류분 반환청구는 물론이고 사전에 취할 수 있는 조치를 문의주셨고,

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의뢰인의 불안과 걱정을 덜어드리고자 신속하게 '부동산처분금지가처분' 신청을 통해 현재 건물의 소유권자인 형님이 단독으로 건물을 처분하지 못하도록 도와드렸죠.

 

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부동산처분금지가처분으로 부동산 재산에 대한 권리 보호받으려면​

 

photo by pixabay

 

(사건내용은 의뢰인의 비밀보호 사안이므로 각색하여 소개하겠습니다.)

 

인천송도 서범석변호사사무실에 방문하시어 사건의뢰하신 의뢰인은 상속문제로 형님과 치열할 갈등을 겪고 계셨는데, ​

사업이 힘들어 자금난에 시달리던 형님이 서울 요지에 건물을 소유하셨던 아버지께 부탁하여 불과 몇 년 전 해당 건물을 증여 받았다는 사실을 아버지께서 이번에 돌아가신 이후에서야 알게 된 의뢰인께서는

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형님과 상속재산 분할협의를 하면서 본인의 유류분이 침해당했으므로 건물지분으로 유류분을 반환하라고 요구하였으나 형님은 본인이 아버지에게 증여받은 건물이므로 그럴 수 없다는 취지로 맞서고 있는 상황이었습니다.

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건물이 위치한 지역이나 앞으로의 가치상승 전망 등을 따져 보았을 때 건물지분을 포기할 수 없었던 의뢰인께서는 '유류분 반환청구소송'이라도 진행하여 유류분 침해부분에 대해 상속재산 원물인 '건물의 지분'으로 반환받길 원하시어 민사전문변호사인 제게 사건을 의뢰하시면서

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다만 형님 사업이 무척 안 좋은 것으로 알고 있어서 혹시라도 유류분소송을 하는 도중에 건물을 현금화 할 목적을 형님이 단독으로 건물매도를 하지는 않을까 제게 조언을 구하셨습니다.

 

 

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부동산처분금지가처분으로 단독 처분행위를 금지시킬 수 있습니다.

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부동산에 대한 권리다툼을 하고 계시다면 본안소송을 진행하기 전에 먼저 현재 소유자이자 의뢰인께 부동산 지분을 양도해야 할 책임이 있는 채무자가 단독으로 건물을 매도하거나, 전세를 주거나, 혹은 건물을 담보로 거액의 대출을 받는 등의 행위를 하여 부동산의 권리변동이 발생할 것에 대비하여 '부동산처분금지가처분 신청'을 하셔야 합니다.

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부동산처분금지가처분에 대해 간략히 설명드리면,

 

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1. 부동산처분금지가처분의 의미와 목적

: 부동산처분금지가처분 신청은 법원으로부터 채무자의 부동산에 대한 권리보호가 필요함을 인정받아 채무자 소유의 부동산에 대하여 채무자가 소유권이전, 저당권·전세권·임차권 설정 등 일체의 처분행위를 함부로 하지 못하도록 임시적으로 금지하는 결정을 받는 것으로,

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채권자는 부동산처분금지가처분을 받아 권리주장을 할 부동산을 안전하게 보호받는 상황에서 채무자와 부동산에 대한 권리분쟁을 할 수 있기 때문에 위와 같은 부동산 관련 갈등을 겪고 계신다면 즉시 민사전문변호사에게 사건해결에 대한 조언을 받으시고 필요한 가처분, 가압류 신청을 해두셔야 합니다.

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2. 부동산처분금지가처분 신청방법과 절차

: 부동산처분금지가처분 신청은 부동산가압류와 같이 그 절차가 복잡한 것은 아니지만 가처분은 결국 채무자의 처분권에 대하여 제재를 가하는 것이기 때문에 신청사건에서 본인이 해당 부동산에 대하여 '어떠한 권리가 있는지' 설득력있게 주장, 입증하시는 것이 중요합니다.

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만약 가처분 신청자가 부동산에 대한 권리를 제대로 주장하고 입증하지 못하여 가처분 신청이 각하되면 가처분 신청사실을 뒤늦게라도 채무자가 알게 되어 매매, 증여, 담보설정, 임차 등의 어떠한 권리변동이 발생할 만한 행위를 할 수 있고,

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설령 가처분이 인용된다고 하더라도 본안소송에서 권리입증을 제대로 못해 패소하게 된다면 부동산처분금지가처분을 하여 채무자에게 입힌 손해에 대해 손해배상을 해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에 부동산처분금지가처분을 신청할 때부터 민사전문변호사에게 사건의 의뢰하거나 조언을 받아 권리관계를 명확히 하고 권리를 인정받을 논리적 근거를 마련하여 가처분신청에 돌입하셔야 합니다.

 

서울중앙지방법원에서는 최근 매수인이 잔금을 내지 않아 매매계약이 해제되었음에도 불구하고 매수인이 매도인의 부동산에 대하여 매매계약 해지 무효를 주장하며 '부동산처분금지가처분'을 신청하여 가처분 결정을 받았으나, 결국 본안소송에서 매수인이 패소하였다면
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"부동산처분금지 행위로 인하여 매도인이 부동산 처분을 못해 발생한 손해를 배상해야 한다며 가처분 등기가 마쳐진 날부터 집행해제 된 날까지 매도인이 납부한 부동산 담보대출금 이자 등 부동산 처분지연에 따른 손해 총 6800여만원을 매수인이 매도인에게 배상하라" 는 판결을 내린 사건이 있었습니다(서울중앙지법 2020가단5068338)

 

 

부동산처분금지가처분 신청방법 및 절차는,

 

① 신청서 작성

: 신청목적과 이유, 신청대상 부동산 등에 대한 정확하고 설득력있는 소명

 

② 신청서 제출

: 제출서류 첨부 후 신청서를 부동산 소재지 관할 법원이나 채무자 주소지 관할 법원에 제출

 

③ 담보제공명령 이행

: 부동산처분금지가처분 신청이 접수되고 부동산에 대하여 임시적으로 처분금지를 할 필요성이 있다고 판단되는 경우 법원은 신청인에게 가처분에 대한 '담보'를 제공할 것을 명령하는 문서를 발급하는데, 이를 담보제공명령이라고 하며 담보는 보증보험가입으로 대체할 수 있는 경우도 있습니다.

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④ 가처분 결정

: 담보제공을 마친 관련 서류를 법원에 제출하면 가처분 결정이 완료됩니다.

 

* 제출서류
- 부동산처분금지가처분 신청서 1부
- 부동산 목록 4부 이상(결정정본 및 등기촉탁서 작성에 필요한 수만큼 준비)
- 별지목록에 대한 목적물가액 산출내역 및 그 근거 자료(과세대장등본 등) 1부
- 부동산등기사항증명서 1부
- 그 밖에 소명방법으로 권리증서(건축물관리대장, 토지대장, 차용증, 약속어음 등) 사본 1부
- 법인등기부등본(당사자가 법인인 경우에 한함)

 

* 부동산처분금지가처분 신청양식(출처 대한법률구조공단)

 

 

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부동산처분금지가처분 인용 및 본안소송 진행

 

위와 같은 절차로 부동산처분금지가처분이 인용되면 본안소송에서 채무자와 법리적 다툼을 통해 부동산에 대한 권리를 인정받고 해당 부동산에 대한 일부 또는 전부의 권리를 인정받으실 수 있습니다.

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본안소송은 부동산처분금지가처분 신청과 동시에 진행하실 수도 있고, 가처분결정이 난 이후에 진행하실 수도 있는데 가처분신청 또한 설득력있는 신청사유를 설명하고 법원의 담보제공명령이나 신청과정에서 발생하는 법원의 각종 보정요청에 신속하게 대응하기 위하여 가급적 민사전문변호사에게 사건전체를 의뢰하시고 조력을 받으실 것을 추천드립니다.

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감사합니다.